Enjoy 賃貸 life. 楽しい賃貸生活を！
賃貸運営には 様々なリスクが考えられます。
『 賃貸運営の損害？リスクを知って損害回避！ 』
リスクについて 深掘りしていきます。
知っておくべき管理の常識・非常識
今回は 賃貸運営のリスクを知り 事前に対策を行う事で
リスクが発生したときに 損害を最小限にする
この情報を活用頂ければ幸いです。
リスクを知って 快適運営！
賃貸運営の損害？
リスクを知って損害回避！
賃貸運営をしていく中で 最大のリスクは？
『 リスクを想定していない事 』です！
ここを押さえ リスク回避・損害を最小限にするために 対策を行い 失敗しない賃貸運営に 役立てましょう。
賃貸運営のリスク ７点
大きく分けて ７点です。
ここを押さえ リスク回避・損害を最小限にするために 対策を行い 失敗しない賃貸運営に 役立てましょう。
②事故物件リスク
③滞納リスク
④空室リスク
⑤家賃下落リスク
⑥修繕リスク
⑦集金業務委託会社の倒産リスク
リスクの内容
①『 災害リスク 』
・火災災害
※火災保険等により 保全が可能。
保険の範囲・内容の検討が重要です。
・地震災害等
※地震保険等により 保全が可能。
保険の範囲・内容の検討が重要です。
日々の点検は重要です。
共用部に 燃えやすい物などが 放置されていたり 避難通路を妨げていたら 管理責任を問われかねません。
②事故物件リスク
・賃貸住宅内で死亡事故が発生した場合の逸失賃料や修繕費用等
※保険によって 本来得れるであろう収益・逸失賃料として保全できる商品もあるので 検討する価値ありです。
③滞納リスク
・入居者さんが賃料の未納
※新規入居の契約者さんについては 家賃保証会社に加入頂く事で保全が可能。
保証範囲については 各社特徴があるので検討が必要です。
※家賃収入が得られないという金銭的な実害だけではなく 入居者さんへの催促という精神的な負担もリスクの一つです。
帯保証人が支払った場合には 強制退去は難しいです。
・長期滞納
期間の明確な定めはありませんが ３ヵ月以上が長期滞納の一般的な目安です。
・オーナーと借家人の信頼関係が失われていること
家賃滞納のまま部屋を貸しているなど。
※法的手段での強制退去は 時間とお金がかかるため 保証人さんなどを交えて 交渉により退去頂く事が得策です。
※滞納賃料の回収・退去交渉を専門に扱っている家賃管理の業者さんもあります。
保険会社さんによって 特約の名称・保証内容・免責・保証限度等が異なりますので 各保険会社さんに詳細は 確認願います。
賃貸運営のリスク回避
保険等の選択もありますし リスクに対する事前の対策で リスク回避の方法もあるかと考えます。
リスクが発生した時の想定で リスクごとの個々の判断が重要です。
●リスク予想で 対策を検討し 損害を発生させない。最小限に抑える対策を実施する。
※『リスク』の発生確率と『補償』による損害補填『保険料』の負担。これらすべての要素を勘案した上で プラン選択がより重要になり 考え方も様々ですので ご自身にあった検討をしっかり行いましょう。
大家さん向けの保険
代表的な建物に対しての火災保険とは別に 賃貸運営を行っている大家さん向けに 様々な保険があります。
採用する。採用しないは別にして 何事も知って 検討しておくことが重要です。
火事でだけでなく風災・水害・盗難・落雷などが保証範囲になりますが 地震および津波などは保証されません。地震保険は別途加入する必要があります。
その他の賃貸特有の保険について
※保険会社さんによって特約の名称・保証内容・免責・保証限度等が異なる場合がありますので 各保険会社さんに詳細は 確認願います。
建物の安全性の維持・管理の不備などが原因で 入居者さんなどの他人にケガをさせたり（対人） 他人の物を損壊したり（対物）する事故が生じた結果 被保険者（保険の補償を受ける方）が法律上の賠償責任を負担された場合に保険金が支払われます。
火災などの事故が発生し 損害を受けた結果発生するはずの家賃の損失を ご契約時に定めた家賃月額および復旧期間を限度に補償する特約です。
賃貸住宅内で死亡事故が発生し 賃貸住宅が空室となった結果 発生した空室期間または空室期間の短縮のため家賃を値引きしたことによる値引き期間の家賃損失を補償します。
『 修復・清掃・脱臭費用等 』の原状回復のための費用や遺品整理にかかった費用を実費補償します。
リスク予想で損失を最小限
ここにあげるリスクは 日々の心がけで 対策を講じることで 対処できると考えております。
⑤家賃下落リスク
⑥修繕リスク
⑦集金業務委託会社の倒産リスク
④空室リスク
・空室が多くなり 収益が下がる。
※長期入居・空室が出にくい物件を心掛ける。
日々の建物管理。入居者さんの対応が重要です。
※サブリース・家賃保証等により 保全が可能。
契約内容で保証賃料の改定が最大のリスクなので 慎重な検討が必要。
※その時々のニーズを把握し ニーズに合った修繕をすることで 競合物件との差別化を図る事で 家賃下落を減らすことが可能です。
※新規で収益物件等の購入検討される際には 人気エリアやこれから発展するエリア等を重視することで家賃下落を大幅に抑えられる可能性があります。
※サブリース・賃貸保証する一部上場企業も 倒産することもリスクとなります。
残念ながら 現実に被害を被った大家さんがおられ 敷金含め回収できたのは 債権総額の１．０％程度でした。
満室運営の体質になる事が大切です。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
⑤家賃下落リスク
・賃料下落は 1年で１．０％の下落は 想定しておく必要があります。
（ エリアによって 検証必要です。）
※サブリース・家賃保証等により 保全が可能。
契約内容で保証賃料の改定が最大のリスクなので慎重な検討が必要です。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
⑥修繕リスク
・予期せぬ大きな修繕費用が発生する
大規模修繕は計画的に 修繕費用を準備しておく必要があります。
また 大規模修繕等で 事前点検・見積・施工時期等検討が必要で 計画的に実施する。
※築年数が経つと修繕リスクは増加しますが 修繕対応することで 解消されます。
※日々の点検や不具合を早期に対応することで 多額な修繕費用にならないような管理判断・管理体制が重要です。
※突発的な小修繕は 即対応にて 入居者さん満足度向上しましょう。長期入居に繋がります！
⑦集金業務委託会社の倒産リスク
・サブリース・家賃保証会社・集金管理を委託している会社の倒産。
※なかなか事前に把握することは 難しいのですが 東京商工リサーチなどの 信用調査会社さんのデータなどを参考にしたり 税理士さんなども含めて 常にアンテナをはり情報交換をすることが 重要だと考えます。
リスクに対しての心がけ
リスクは 発生したときに被害をなくす。
損害を最小限にするための準備が大切です！
④～⑦は 発生させない。事前対応を！日々の対応重要です。
想定外のリスクもあり得ます。
信頼のおける相談者をつくる！
親身になって 相談ができる！
そんな方と出会うことが重要です。
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