Enjoy 満室 life. 楽しい満室生活を！
【賃貸の経営】満室にする方法は長期入居！
今回は 賃貸運営のなかで 収益最大化って 入居者さんが長く住んで頂けること。長期入居が重要です！ 大家さんにとっては 賃貸管理運営の中で 入居者さんの入れ替えが少ない方が 収益の最大化につながります。 入居者さんに長く住んで頂くために！ 満室運営の秘訣を 理由を含め 説明してまいります。
入居が長いとお得？
入居者さんの入れ替えが少ない！
当然と思われるかもしれないのですが 具体的には こんな メリットがあげられます。
家賃下落は 年間 １．０%と言われる中 １０年間住んで頂いていると １割の賃料ダウンが考えられ 新規で募集する際の金額相場を 確認することで 長く住んでいただく事で 入替時の賃料下落がなく 収益の安定が見込まれます。長期入居のありがたみがわかりますね。
入替え時には 退去に伴う原状回復工事による空室期間の発生と修繕費用がかかってしまいます。
入居募集に関しても 空室期間の損失 及び 契約締結時の報奨金（特別広告費）等 数ヶ月分の家賃相当額の収益の損失がかかります。
修繕費用が少なくて済む。
長く住めべ 住むだけ 修繕費用が多くかかると 考えられる方もおられると思いますが 経年劣化での費用負担は ガイドライン等にて 大家さん負担が基本となってきている現状 経年劣化を過ぎないで 修繕にかかってしまうと 大家さん負担分を捻出しなければならず 長く住んで頂いて 耐用年数を過ぎたものに対しては 過ぎた年月が メリットである心構えが 必要となっています。
修繕費用は 経年で劣化分は 家賃の中に含まれる考え方なので 耐用年数が経った場合は 基本 大家さん負担となります。
しかしながら クロスなど耐用年数がまだ来ていなく 入居者さんの故意過失で修繕する際も 本来 替えなくともよいものを 自然損耗分は負担しなければならないため これを重ねると損失が多くなります。
きれいに使用頂いている場合は クロスなどでも 耐用年数を過ぎても交換不要な場合もあります。感謝です！
入居者さんが 長く住んで頂けた理由。
長く住んで頂けた理由は
こんな 感じで 答えが返っています！
・通勤通学等に便利
・くつろげるお部屋
・共用部等もいつもきれいに管理されている。
・お部屋の中の不具合等の際に 親身になって対応して頂ける。
・入居者さんが 感じのよい方が多い。
・快適。不満がない。
引越しを考えるときの本音。
本当の理由は ここにあり！改善できることがあるんです！
退去で しかたない引越し理由
これは 残念ながら 改善のしようがありません。
・会社の転勤や就職。
・理由があり実家に帰る。
・家を買った。
退去が防げた引越し理由
事前にうかがえたら まだ 継続入居頂けた可能性があるので 事前情報が入らなかった事に 後悔し 今後の対策を検討しておきましょう。
・賃料が高い。
・・・事前に分かれば検討し 対策が打てた可能性があります。
・２年の更新が来ため。
・・・更新期日の連絡の際に 対策付きで 更新を行う必要があります。
・共用部が汚い。
・・・くもの巣やゴミのポイ捨てなど いつ汚い状況になるか。また 築年数や高圧洗浄などの定期清掃の有無によっても 変わりますが 週に１回は 日常清掃の実施が 良いと思います。
・設備が古い。
・・・設備品のエアコン等１０年以上経っているものは いつ壊れるかわかりません。
壊れたら交換するは 当然ですが 安価な季節に ある程度まとめて取替することで 費用を抑えることも可能ですので 検討するのも一つです。
『 これから 〇年 ご入居頂ける方に限りエアコン交換致します！』などの既存入居者さんへのキャンペーン的な対応も 良いと考えます。
※これで 直近の退去があることも把握できますし 取り替えて頂いたご入居者さんには 電気代も下がり 大変喜ばれます。
・修繕を頼んでも直してもらえない。
・・・直さなければならないものは できるだけ最短で対応してあげましょう。見積検討だけで 何日も待たせる事のないように 心掛けましょう。
・連絡がつかない。
・・・どのような内容かは 分かりませんが 理由があっての連絡です。 連絡が入った際に 仮に出れなくても 必ず 当日中 最悪でも翌日には 折返し連絡をしましょう。
・管理が悪い。
・・・具体的にどのようなことが ご不満なのか しっかり 事実を確認し 改善していく事が大切です。
長く住んで頂くために！
・住空間を快適に保つため不具合等は迅速に対応する。
・共用部も清潔感を保つため定期清掃を欠かさない。
・近隣等のモラルクレーム等もしっかり原因を突き止めて都度解消する。
・近隣相場等で賃料等の交渉があった際には 十分検討し対応する。（ 条件付きでも交渉にのる事が出来れば 損失なしも可能です。）
・設備更新等 ある程度のご要望には 応えてあげることも検討して良いと思います。学生対象の物件等では 後輩等に対しても良い物件として広告塔になってもらえることもあります。
※伝え方によっては 賃料が高いから！と不信感にとらえられる可能性があるので 要検討です。
長く住んで頂くための秘訣は これです！
【結論】入居者さんとのコミュニケ―ションをとしましょう！
なかなか難しいことなので 出来ない場合は！
入居年月から できる限り想像して 先手を打っていく事が重要です。
防ぐことのできた引越し理由 での退去は 大変もったいないことです。
時には アンケートをとる等 普段言いにくいことなども含め情報を集めて 事前の対策を施すことが 満室運営に 欠かせないことと考えます。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
