Enjoy 満室 life. 楽しい満室生活を！
【空室対策の方法】費用をかけない！有効な方法
今回は 空室対策の一環で 休日の過ごし方が 空室対策をより一層効果的なものにすることができることをお伝えします。 ご自身の物件廻りを 散策することで 新しい発見があり また 物件そのものにも気づきがあり 賃貸運営に役立つ 有益な 楽しい過ごし方になると考えています。
具体的には 自分の目で 現地物件確認は必要なのか？ 管理委託されていればなおさらのこと現地の確認は必要でしょうか。管理委託しているのであれば 現地確認は 必要ありません。が通常の回答かと思います！が。
収益最大化の肝 深掘りします！
目に見えない機会損失的な発見があるかもしれません。 情報入手のため 自分の物件を 散歩・観光を含めて 時間をつくって 巡ってみよう！そうすることで良い効果が 生まれます！
費用をかけない。空室対策！
それは 現地の確認 です！
ご自身で 管理されている場合は 必ず現場確認が必要です！
信頼できる修繕業者さんや仲介業者さんがいたとしても やはり 現場第一主義で 物件の状況を 誰よりも把握する必要があります。
管理委託している場合は 委託内容にあるものであれば 管理業務であるお部屋付けや 物件保守メンテ等の管理などの 現地確認は 必要ないと 考えます。
実際に 毎月通帳のみ見て頂くだけで 結構です。と言われている大家さんも少なくありません。
しかし ある程度のスパンでの現地確認は 後記 理由にて 必要です。対応しましょう！
こんな時は ご自身で 現地の確認をすることを お勧めします。
※空室が増えてきた。
※退去が多くなった。
※空室対策の提案が家賃値下げの提案など 収益が下がる内容が多い。
現地に異常がある可能性があります。
【映画】踊る大捜査線から言葉のプレゼント
『 事件は会議室で起きているんじゃない！現場で起きているんだ！ 』
：このせりふは 多くの人が共鳴しています。いろんな場面で 思い浮かぶ一言です。
確認が必要である理由
管理委託や部分的に業者さん依頼している場合は 責任の範囲で考えると 受託・依頼されている側にあるかもしれませんが 実際にデメリットを被るのは 大家さんに他なりません。
また 人が対応する事 また いろいろな方との伝達・連携にて 現地対応は 行われておりますので 報告ミスや 思い違い等 必ずあるものとして対応するべきと 考えております。 現地確認は 自身で行う事が 良い関係性を継続する上でも 重要と考えております。
現地確認の内容は？
全部または一部を管理委託している場合と ご自身で管理されている場合を 合わせて ご説明しておきますので ご自身の確認内容を 確立していきましょう。
管理委託の管理状況の確認
管理委託内容が契約内容の通り行われているかどうか。
また 業者さんに部分的に依頼している場合の 完了状態は 良好か。
・共用部の掲示状況
・空室の案内部屋の状況
・共用部の消防点検等の期限確認等
これらに不具合等あれば 現地から担当者さんへ連絡を入れてあげて 対応頂くようにしましょう。
確認時期等にもよりますが 対応されていなければ 改善できるチャンスを与えてあげましょう。
伝えることなく大家さん自身で 現地改善対応を行うと 今後も同じことが起こり 信頼関係が自然となくなる悪循環となってしまいます。
本来は 大家さん側からの確認時の報告は 不要と思われがちですが 確認報告をすることで 大家さんの判断基準が共有され パートナーシップが 築かれていくと考えます。
※業者さんが 何度もチャンスを逃す場合は 信頼関係の構築は難しい可能性もあるので その際は 再考の検討が必要となってきます。
現地空室のお部屋の状況確認
退去後の修繕完了の確認も含め 募集をかけているお部屋が 案内された際に 入居したくなる お部屋に仕上がっているか。
また アピールポイントは 伝わる状況になっているか。などの現地確認は重要です。
大家さんのお部屋づくりの基準に お部屋が達していることを確認し 早期入居を確実なものにしていきましょう。
・行違い等で 工事発注が止まっていないか。修繕が残っていないか。
・空室期間が長い場合のお部屋の状況は良好か。
・案内部屋のアピールポイントが 現地でわかるようになっているか。
空室対策の周辺情報収集（ 重要 ）
見落としがちな 周辺の変化をタイムリーに感じよう！
空室の原因に直結する可能性がある！ 空室対策を間違ってしまう可能性がある！ 周辺の変化の情報収集が 最も重要で 通常の管理委託業務の中や 部分的に依頼している場合では このような情報収集が 手薄な形になる可能が考えられます。
周辺環境がガラッと変わっていることがあります。常にアンテナを張って 目的をもって 周辺を歩いて 確認することが重要です！
・競合物件が 解体されていた。
・新築の競合物件が完成していた。
・駐車場が出来ていた。
その他 確認項目
現地確認の項目を リストアップしておきます。
・エントランス清掃状況
・ポスト廻り
・掲示板廻り
・共用部照明点灯状況/時間・センサー等確認（電球切れはないか。）
・廊下/通路清掃（不要物や私物等はないか。）
・ゴミ置き場清掃（未回収の残置物はないか。）
・自転車置き場状況（使われていない不要自転車はないか。）
・花壇状況（水やりや ゴミが捨てられていないか。）
・駐車場状況（清掃状況や草が伸びていないか。違法駐車はないか。）
・共用設備メンテ状況（点検期日は問題ないか。）
・非常階段廻り状況（避難の妨げになるものはないか。）
・共用部 設備等目視確認（破損設備等はないか。）
・建物外壁のヒビ / タイルの浮き確認（タイル等の落下の危険はないか。）
・ベランダ確認（ゴミや鳥の糞などはないか。）
・室内臭気（封水切れで 異臭や虫などはないか。）
・室内ホコリ・虫状況（定期的な巡回はできているか。）
・室内修繕完了状況（修繕忘れはないか。）
・室内設備動作確認（設備の故障等はないか。）
情報は共有し 対策検討へ
情報共有は 現地から直接連絡を！
現地を 離れてからの情報共有では その場で見ることが出来る 新たな確認内容等 深掘りして 状況を共有することが難しいため タイムリーな情報共有を 心掛けましょう！
共有したら空室対策等に 即反映を！
例えば 近隣に駐車場があったら決まる物件等の場合もあります。 近隣に駐車場が出来たなど 絶好の好条件となるため 即共有し 機会損失のないように 部屋付けに 活用して頂きましょう。
共有することが 通常となる風通しのよい関係性へ！
担当者さんの巡回時等のアンテナの感度にもよるかと考えますが ぜひ 大家さんのアンテナと同じ感度に なって頂くためにも 常に共有を心掛けましょう。
担当者さんが 自分の物件と思って 対応して頂けるようになれば 最高のパートナーです！ 時間は かかる可能性はありますが 本当の意味での パートナーになってもらえるように 日々コミュニケーションを 充実させましょう。
