Enjoy 満室 life. 楽しい満室生活を！
本日は 毎年恒例のお正月 １月１日と言うことで 新たな１年の始まりです。
今年も よろしく お願い致します。
『 １年の計は 元旦にあり 』
楽しい賃貸運営ライフを 過ごすために 年初めに この一年間の賃貸運営・賃貸経営の計画を立て 実行しましょう。
今回は 年始に決めておきたい目標について 深掘りして ご説明いたします。
【言葉】諸説ありますが 毛利元就から言葉のプレゼント
『 一年の計は 元旦にあり 』
New year’s day is the key of the year
：今年も一年間 賃貸運営を楽しむために さっそく 今期のスケジュールを立てましょう！大切な一言です。
賃貸運営・賃貸経営の計画について
大きな意味での 賃貸経営の計画は 新築時 または 購入時に 長期にわたる経営計画（経営計画書）を立てられていると思います。
その中で 中期・短期の計画の内 短期間 この１年間の計画を ピックアップして 一年間 不安なく迅速に ジャッジできる体制を作りましょう。
経営計画書では 収入から支出を差し引いて どのくらいの収益を得られるかを算出しています。収入には 家賃や駐車場 礼金や管理費など 賃貸住宅経営で得られる金額を計上します。支出費用は 必要経費項目に計上され ローン利息額や修繕費・維持費・特別広告費用・税金（固定資産税や都市計画税）などからなります。
※経営計画書と現実の決算で 差異（想定外の減益）があれば 現実を直視し 何が原因か？対処方法の検討を行い 早期に 中長期にて 見直しを行い 短期計画に反映し 即実施対応しましょう！ 早期に適切な対応をすることで 改善されます！
『 よく聞く 想定外？！ 』
・家賃が相場より高い査定計上をしていた。
・家賃の想定下落率を低く査定計上していた。
・満室状態がずっと続く様な査定計上をしていた。
・修繕費用が安く査定計上されていた。
・入居募集にかかる経費が査定計上されていなかった。
一年の具体的な計画
経営計画で 計画されている長期・中期計画 または 長期・中期の見直しを行った計画から 短期の計画 この１年間の計画を 具体的に 想定していきましょう。
（現状確認）
現状空室の間の未収入金額
（空室期間を設定）
入居にかかる広告費用金額
（過去の事例から金額想定）
退去の想定件数
（過去の事例から件数想定）
退去時の修繕費用金額
（一室当りの想定修繕費用設定）
募集時の賃料設定金額
（予定賃料設定）
募集時の空室の間の未収入金額
（期間設定）
入居中の修繕費用金額
（過去の事例から件数・金額想定）
大型修繕の金額
（事前計画分 今年 実施可否）
管理委託費金額
（過去の事例から金額想定）
定期保守メンテ費用金額
（過去の事例から件数・金額想定）
賃貸物件での参考目標値
下記の数値は あくまでも わたしの経験上の実績値ですので 参考として 自由に設定してみてください。
・年間の空室数
・・・空室率９５％以上
・空室の年間空室月数
・・・退去後２か月目には 契約開始
・年間の想定退去室数
・・・月当たり２．０％程度（ファミリー）
・・・月当たり３．０％程度（単身）
・・・月当たり１．０％程度（入居継続対策・入居対策が良い物件）
・退去室数当りの修繕費用（大家さん負担分）
・・・１か月分賃料相当額（２ヶ月程度見ておくと少しバリューアップも可能）
・募集時の広告費用（仲介手数料とは別）
・・・１か月分賃料相当額（空室月数考慮必要。時期により２ヶ月も検討に入れる）※退去数と掛け合わせ年間経費を計上。
・募集家賃
・・・相場確認にて設定。
家賃設定については 考え方の一つとして
『 できる家賃の交渉は？『三方よし』で家賃が下がる！ 』を参照願います。
・現状入居賃料
・・・現状の集金総額の確認
自身の物件目標設定は！
１部屋当たりの参考目標値を基に ご自身の物件総戸数を 掛け合わせ 今年の年末の総収益を算出してみましょう！
その数値の算出根拠である具体的件数を 目標に掲げて その目標以上を目指し 収益向上を意識しながら この１年間楽しみましょう。
退去件数・・・退去後 ２ヶ月後には 入居へ
入居件数・・・１０月までに退去分はすべて 入居へ
修繕費用・・・上限金額設定（年間）
特別広告料・・・上限金額設定（年間）
目標設定で大切な事
賃貸運営していくにあたっての目標は あくまでも 想定です。適宜 ベストな判断が出来る様に 柔軟性が必要です。
しかしながら 『 長期空室３か月以上の空室はゼロ！ 』 や 『 退去後２ヶ月目には 入居開始へ！ 』は 必ず達成させましょう！
考えることを止めなければ 必ず達成できます！ 考える。 試す。 をしっかり繰り返し 皆を巻き込めば 必ず達成できます！ 楽しんで 満室運営を進めるためにも 共有していきましょう！
具体的に目標を設定する事で『 長期空室３か月以上の空室はゼロ！ 』 や 『 退去後２ヶ月目には 入居開始へ！ 』は 必ず達成できます！
達成できるように お部屋を作り込みましょう！
