外壁のタイルが剥がれる大規模修繕。応急処置はこれ。

外壁の健康管理は大切です。定期検査を行いましょう!
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賃貸運営は 様々なリスクが考えられます。
外壁の不具合は 大規模修繕に発展します。
『 外壁のタイルが剥がれる大規模修繕。応急処置はこれ。 』

賃 貸 運 営 の 心 が け

タイルで注意する点の 浮き具合など不具合を事前に
把握して 落下事故等を未然に防ぐことを心掛け
定期的な タイルの浮きの確認で 
計画的な修繕を 検討する機会として
活用頂ければ幸いです。

外壁の健康管理は大切です。定期検査を行いましょう!外壁の健康管理は大切です。定期検査を行いましょう!

外壁のタイルが剥がれる大規模修繕。応急処置はこれ。

 

気になる外壁タイルの耐久性/対候性について
外壁タイルは 石や砂などを高温で焼き固めた素材で 非常に硬いため キズや摩耗に強く 硬い物でひっかいたり 風などで砂が吹きつけられても キズがつきにくい素材です。
日差しによる色あせや変色・退色といった経年劣化もほとんどありません。

 

タイルで注意する点は 浮き具合など不具合を事前に 把握して 落下事故等を未然に防ぐことです。
定期的な タイルの浮きの確認で 計画的な修繕を心掛ける必要があります。

しかしながら 実際によく耳にするケースは

タイルが落ちてたの。

 

上を見上げるとタイルが
1枚剥がれている!

 

剥がれた辺りは 一部分浮いているように見えるわね。

 

業者さんから 想像以上の見積金額が上がってきたんだけど。

落下で事故が起きると大変なので すぐに発注しないと仕方ないかしら。

 

この様な状況は 長く賃貸運営をされていると 経験された方もおられるお話しと思います。

この様な場合の 対応策について ご相談頂いた実例も含め お伝えします。

 

 
 

タイルの浮きの調査

 

見た目では 浮いているか。浮いていないか。分からない事があるので 定期的な外壁の診断で 確認する必要があります。

 

調査や見積もりの方法 3点お伝えします。

 

打診法(全面)
・外壁の劣化診断は足場を設置して全面打診調査を行い 修繕箇所を明確にすることで 見積と実施金額に差がないため確実な見積ではあるのですが 見積にもコストと時間がかかる事を 検討に加える必要があります。
 

 

打診法(サンプリング)
・基本的には 打診法にて 部分的に打診することで 確認します。
全体を打診の方法で 調査するには 足場が必要なため ある程度の部分をサンプリングで浮きの程度の割合を算出して 見積を行い 実際に足場を掛けて 施工する際に 再調査する方法があります。
この場合 見積範囲内で施工できる場合と 追加の見積金額を捻出しなければ ならない場合があります。

 
 
 
赤外線サーモグラフィー
・赤外線サーモグラフィーを使用して 外壁の浮き部を調査する診断方法があります。
打診法に比べて 見積のコストも時間も抑えられる外壁調査です。
赤外線サーモグラフィーの特徴は 表面温度の変化から内部の状態を推測するもので 外壁の浮きの調査だけではなく 漏水の範囲を調査したい場合にも活用されています。

※建物の周囲の状況等によって 測定ができない場合もあるとの事です。

 

 

 

 

タイルの浮き・剥がれの原因

基本的には 外壁タイルは 確かな品質の素材を使い 正しい施工をすれば 経年劣化で 外壁タイルの『 浮き 』や『 剥がれ 』る事は 発生しにくいと言われていますが ここでは 不具合の原因を深掘りします。

不具合が発生する 4つのケースをお伝えします。

 

【 素材の経年劣化 】

鉄筋コンクリートの場合 鉄筋・コンクリート・モルタル・タイルという構成になっていて 各々の素材によって 膨張や伸縮する温度などが異なることもあり 建物の外壁は 年数が経過することで 外部の温度や湿度の変化によって 膨張と収縮を繰り返しひずみが発生します。 各素材の経年劣化により 『 浮き 』や『 剥がれ 』の原因の一つになります。

 

【 酸性雨などによる素材の劣化 】

目地などから酸性雨の侵入や紫外線などの影響で 素材のさびなどによる膨張/劣化や強度の低下により 浮きなどの発生の原因となります。

 

【 タイル張りの下地の問題 】

コンクリートに直接タイルを貼るケースでの 施工の問題ですが 下地が荒されていなく 躯体の面がツルツルで 接着面の摩擦が少ないため 剥がれやすい事があります。
コンクリート面の下地処理が適切に対応できていない場合も 剥がれの原因の一つとなります。

 

【 タイル貼りの施工不良 】

はがれたタイルの裏を見ると タイル裏面の凹凸部にグレーの貼り付けモルタルが充填されていたか否かが分かる場合があります。
モルタルがしっかり充填されるとタイルとの密着力が増すのですが 空隙が多いと接着力が低下して 剥がれの原因の一つとなります。

※施工者の知識不足や施工不良によるものです。

 

 

外壁タイルの応急処置

 

外壁タイルの浮きや剥がれが目視で確認できたり タイルが落下していた場合は 急遽 修繕をすることが必要になります。

しかしながら 数万円でできるような外壁タイルの修繕であれば 即対応したいと考えますが 数十万から数百万・数千万の費用がかかる事も考えられる大規模修繕となると 事前の計画を立てていなければ 少し検討に時間がかかってしまう事が想定されますので 応急処置が大切になってきます。

 

 

 

 

外壁タイルの浮きや剥離の応急処置

 

外壁タイルの浮きや剥離の落下防止の応急処置について 対策を上げてみます。

【 応急処置 】

・落下の危険性がある場所の立ち入り禁止対応。

・落下防止の網をかける。

・浮いたタイルの撤去をする。

※気づいた時に 即対応を 心掛けましょう!

 

外壁タイルの浮きや剥離の修繕方法

 

外壁タイルの修繕方法をご紹介します。

【 修繕方法 】

・外壁タイルの浮きの部分の目地に穴をあけ樹脂接着剤を注入し固定する。

・外壁タイルの 剥がれた部分は 躯体に残ったモルタルを研磨して 剥がし タイルの貼替を行う。

・外壁タイルの 浮いたタイルを 剥がしとり コンクリート面の清掃を行い接着剤を使用しタイルの貼替を行う。

・外壁タイルの 上に新しい壁をかぶせる方法。

・外壁タイルの 目地の充填しなおし

・外壁タイルの 誘発目地のコーキング打ち直し

 

※状況や原因によって 対策に違いがありますので 専門知識のある方に相談し 業者さんの提案を 比較検討するようにしましょう。

 

 

 

こんな対応もある!応急処置プラスα

 

こんな 相談がありました。

 

4階建ての収益ビルの大家さんから 外壁のタイルが2ヵ所 剥がれと浮きがあるとの事!で 管理を依頼している管理会社さんから報告があったとの事でした。

 

※この時点で 立入禁止措置は 実施しておきましょう!

 

数日後 見積が上がったとの事で 修繕内容・金額は『 ①高所作業車を使用し 部分補修で 50万程度 』 『 ②足場を使用して 一面を修繕すると100万円程度 』が 必要との事で 緊急を要するので 頼むしかないかとのご相談を頂きました。

 

【 大家さんの要望 】

・現在 2ヵ所ある剥がれ落ちそうな部分のタイルが 落ちないようにしたい。

・落下事故が 起こらないようにしたい。

・見た目は 気にしない。

・タイルの貼替修繕をした方が良いか。その他の工法がないか。じっくり 大規模修繕の比較検討をしたい。

 

【 通常の選択肢 】

外壁タイルの剥がれを直すとなると ①高所作業車にて部分的に ②足場を掛けて一面全体的に 作業するなど 大がかりな 作業が必要とされますが 緊急性があるので 提案された どちらかを 選択してしまうのでは と思います。

ここで想定する必要がある内容として

①部分修繕であれば 違う場所が また浮きや剥離の可能性が出る事が考えられます。

②一面の修繕を依頼した場合は 貼替箇所は比率で想定した数量ですので 足場を組み上げた後に 浮きが想定より多い場合 追加費用を 工面して 施工して頂く選択肢しかない事が考えられます。

※緊急性があるので 1社の提案のみで 対応しがちですが 応急処置をし 時間をつくって より良い対応を比較検討しましょう。

 

 

【 修繕提案:実施内容 】

①高所作業車にて 不具合箇所のタイルの撤去及びその他タイルの浮き箇所を打診チェック。

②外壁タイルの浮いたタイルを剥がす。

③タイル除去部からの水の侵入を防ぐ為 シーリング処理。

④作業は 1日で完了。

⑤基本的には その他の箇所含め緊急性は 薄くなったので じっくり 大規模修繕の比較検討をする。

※応急対応の費用は 10万円弱。

 

【応急対応修繕作業】実施内容

・外壁タイル(黒色)の浮いたタイルを剥がす。

・タイルを剥がした面のコンクリートの汚れを除去。

・剥がしたタイルの部分のコンクリートと残ったタイルの端部を変性シリコン(黒色)にて コーキング処理。

・コンクリート部分の表面全体も変性シリコン(黒)で コーキング表面塗り処理。

 

金額も多くかかるため 業者さんの比較検討したいところですが 検討の最中にも タイルの脱落で 事故が発生しては 大変な事になります。

早急な判断が 必要になりますが 応急処置で 安価な費用で早期対応し 時間をつくりましょう。

今回の方法は 基本的には 対応後水の侵入等の防止対応も行っているので

応急対応後 じっくり 大規模修繕の専門業者さん 複数社の提案内容を 比較検討をし 最良の修繕を実施することができると 考えています。

 
 

 

 

まとめ
※外壁タイル等の 大規模修繕の基本
タイルで注意する点の 浮き具合など不具合を事前に 把握して 落下事故等を未然に防ぐことを心掛け 定期的な タイルの浮きの確認などを実施し 計画的な修繕を心掛けましょう。

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あわせて 下記リンクにて ご覧ください。

『 収益物件の修繕について検討してみた。最善策はこれだ! 』

 

 

 

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