【家賃交渉】大家さんの本音 相場より高ければ良い？
近隣の家賃相場より高く お部屋が決まったので良かったのよね？
手放しでは喜べません。
結論から申し上げると 相場より少しお得感がある金額設定が
長期間安定収入になる可能性が高いと考えられます。
高く決まれば 大家さんは収入が多く良いのですが
近隣より高い賃料であれば 高い理由によっては
お部屋の入替が早い可能性が高くなる可能性があるからですね！
賃料交渉を 嫌がってる大家さんはおられますか。
賃料交渉は 大家さんと入居者さん双方にとって とっても有益なお話しです。『 【家賃交渉】大家さんの本音 相場より高ければ良い？ 』賃料交渉を検討するために 確認しておいた方が良い相場の金額 それを基準に交渉金額は妥当なのか。現在の家賃の値下げは可能なのか。値下げに応じて 継続入居頂く方が得策なのか。 大家さんと入居さんが 双方合意できる妥協点についても 大家さんの視点を含め 掘下げますので 参考になれば幸いです。
賃料の値下げ交渉
家賃の交渉をされたのですが 家賃の支払いは大丈夫な方なの？
家賃の交渉が入るのは 通常の話です。
大家さんも賃料の値下げの交渉は 親身になって 検討する事が大切です！
ちなみに 大家さんからの家賃の値上げ交渉も 可能ですよ。
家賃交渉は 検討する事で 募集賃料の見直しなどに 有益な情報元の一つになります。
交渉は ありがたいお話ですね。
決定事項ではない『 交渉 』だから。。。
候補から排除する前・決定にいたる前に 検討ができる『 検討の機会 』を与えて頂いているからですね！
現在の賃料の相場との差異も 検討できる機会として 見直しも行えますね！
賃貸運営で考えると 交渉ごとは最優先の検討事項です。 家賃が原因で 『 ○○月に 解約します。 』は よくある話しで 別のお部屋を探す前に また 賃貸借契約の解約の手続きが行われる前に また検討される前に 交渉を頂けていたら 継続入居の可能性もあり 双方良い判断ができたかもしれません。
知らないところで 引越しをすると言う結論をだして 決定してしまう事もよくあり 引越しの理由を聞いてみると
『 減額や増額を交渉する考えは無かった 』と見聞きします。
これらからわかることは やはり大切なのは 検討が始まる前に 日ごろのコミュニケーションで 事前に察知し 検討対策することが重要ですね。
妥当な金額
妥当な金額を考える上で 双方のメリットになる金額である事が 交渉を成立させるための重要な点となります。
検討の機会を与えて頂いた際に 検討の機会を無駄にしないために 妥当な金額を 掘下げてみます。
【 新しくお部屋探しの場合 】
値下げ（ 値上げ ）の妥当な金額は 近隣の同じような条件の物件が 基準に使用できます。
近隣の同じような条件の物件の金額が 極端に安く（高く）なければ 相場として使用することが簡易な方法です。
ある程度正確な その地域の相場賃料を算出する場合は 近隣の同等物件を 十数件ピックアップして 築年数で換算して 算出する手法もあります。
実際にお部屋探しをされていて どちらかの部屋で迷っている場合は 競合の選択物件として 物件情報を提示頂き 賃料交渉として 総合的に検討を行いましょう。
競合物件との２つの選択の場合は 提示された金額を了承するか。又は 大家さんの最大限 譲歩できるの金額を伝えることで すぐに申込をもらえるか。 次の機会にするか。２択なので 大家さんも 総合的に判断し 最良の結果を出しましょう。
よくある交渉ごとで 金額交渉を断っても 申込を入れてこられる方がおられますが 言うだけ言ってみる的な交渉もありますので 大家さんの判断基準が重要です。
※交渉が入った際には 金額の了承がなければ 申込が流れるか否かを聞くことで 入居の意欲がわかりますよ。
【 長期間入居している場合 】
新しくお部屋探しの場合と同じように 基本値下げ（ 値上げ ）の妥当な金額は 近隣の同じような条件の物件が 基準に使用できます。
賃貸運営をするにあたって 査定など 私がお手伝いする場合には 年に １．０％の賃料下落率を使って 現在の家賃を算出する方法を採用しております。
※賃料下落率は 地域等様々な条件によって 使い分けが必要です。
交渉できる条件や物件は
基本的には 交渉は どんな条件や物件であっても 交渉は入ってきます。
交渉する際される際に 事情を説明することで 交渉相手の 気を悪くさせない 心遣いが大切です。
長く住んでいたら
長く住んでいたら 入居している側からすると 他の部屋の現在の募集賃料や 他の物件の家賃と比較すると 金額に差がある事が 確認できるので 交渉で家賃を安くしてもらえるのが 当たり前と考える方もおられます。
入居頂いている大家さん側も 長く住んで頂いていることに感謝していることもあり 現在の募集賃料との差も気にされていることも 考えられます。
これらのことから 長く住んでいると 交渉しやすいとは考えられます。
入居している側の考え方ですが 必ず 賃料の減額ができると考えて 交渉しない事です。
現在募集のお部屋の賃料を 絶対的な金額として 主張するとあくまでも 現在の募集のお部屋なので『 退去して 募集中のお部屋に 申込することは可能！ 』と言われます。
考え方として 仮に募集賃料が 高かった場合に 簡単に 『 賃料を上げてくれますか。 』と言うことになります。
あくまでも 交渉ごとなので 謙虚さが必要です。
新規のお部屋探しは
新規のお部屋探しの場合は お部屋探しをしている側からすると いくらでも選ぶ権利があります。
気に入ったお部屋が 他のお部屋の募集賃料と比較すると 金額に差がある場合 交渉の余地があると考えます。
大家さん側としては 早期に入居して頂きたく 数ある競合物件の中から ご自身の物件を選んで頂くためにも 現在の募集賃料が妥当か含め 交渉の余地はあると考えても良いと思います。
これらのことから 大家さんの物件を選んでいただく為に 新規の入居検討は 交渉しやすい時期 状況と考えられます。
仲介業者さんがいる場合は
賃料交渉の成功のカギは 担当者さんにあると言っても 過言ではないので 協力頂く必要があります。
・長期間 空室の物件
・他の部屋も空室がある物件（同じ大家さんで いくつかのの空室がある。）
・賃貸の閑散期に空室の物件
・他の物件より設備が劣る物件
・エリアの相場より家賃が高い物件
お部屋探し側の考え方ですが 必ず 賃料の減額ができると考えて 交渉しない事です。
仲介業者さんの交渉力！ 見せ所です。
競合している他の物件の賃料を 絶対的な金額として 主張すると 空室対策をいろいろ施している大家さんからすると 設備増強など差別化をはかっている場合もあるため『 競合物件で決めてもらって。私のお部屋に 申込みしないで！ 』と言われることもあります。
考え方として 設備投資をして 良い環境を提供する努力をしている大家さんの場合は 『 数千円程度 安くしないと払えないのなら。滞納になるかも。すぐ退去するかも。 』と判断をされて 断られることも考えられますので 注意が必要です。
あくまでも 交渉ごとなので 謙虚さが必要です。
仲介業者さんの対応の良し悪しで 判断が変わることがありますので ご注意を。
賃貸運営の心がけ
賃貸運営を行う上で 賃料交渉はつきものです。
賃料交渉を 嫌がってる大家さんは 交渉が入らず機会損失が発生している場合があります。
『 交渉頂けたら 了承していたのに。』 と結果論で 後悔される大家さんも少なくないからです。
賃料交渉は 大家さんと入居者さん双方にとって 有益なお話しです。
交渉⇒断る
交渉⇒了承する
交渉は 双方合意が必要です。
どちらにも 選択肢があります。
交渉頂けることに感謝です。
合意点が見つかれば 双方 有益な状況が作れます。
※長く住んで頂いて 賃料改定する場合は 契約書や覚書等で 双方デメリットのないように 特約などに 記載しておいた方がよい内容もあるので 検討が必要です。
賃貸運営をする上で 収益の最大化は 満室運営が大きなウエイトを占めます。
満室運営に必要なのは 空室を 早期にお部屋付けする。
入居頂いているお部屋は できるだけ長く入居頂く。
その考え方からすると 賃料交渉は 出来る限り検討して 双方の合意点を見つけることが 必要と考えております。
たびたびですが 心がけとしては 交渉ごとなので 謙虚さが必要です。
双方の思いも含め 参考になれば幸いです。
やはり大切なのは 入居者さんや仲介業者さん 大家さんのそれぞれの 日ごろのコミュニケーションです。
楽しく 長く入居いただく 環境づくりが これからの賃貸運営には 必要だと実感しております。
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