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仲介現場の営業マンの優先順位は。 良い物件が選ばれます！良い物件の基準や良い物件の要素 条件伝えます！お部屋付け優先順位を理解し Win-Winな関係構築に お役立てください。
仲介現場の営業マンのお部屋付け優先順位
仲介現場の営業マンの優先順位は。
ずばり！
営業マンにとって 良い物件が選ばれます！
良い物件の要素は？
この条件があれば決めます！決まります！
営業マンのお部屋付けの優先順位を見ていく上で 営業マンから見た良い物件を理解することから 確認していきましょう。
仲介現場の営業マンにとって良い物件
良い物件とは 仲介現場の営業マンの考え方によるので 代表的な ２パターンから紹介します。
①仲介現場の営業マン自身が 会社から評価が得られるために行動をする考え方の持ち主の良い物件とは。
会社から評価が得られるための良い物件
①自社所有物件：会社業績・損益に直結する。
③管理物件（自社受託）：毎月管理料を２．０～５．０％程度受領し 管理しているので 高い入居率を維持していく。
④一般物件：仲介手数料等 仲介に伴う収益が比較的多い物件であるため。
⑤大手ハウスメーカ物件（ハウスメーカが借上げている物件 サブリースしている物件）：仲介手数料等 仲介に伴う収益が比較的多い物件であるため。
⑥管理物件（他社受託）：仲介手数料等 仲介に伴う収益が比較的少ない物件であるため。また 他社管理物件の入居率を上げる手伝いを積極的には行わないと想像する。
家主さんから評価を得られるための良い物件
不動産仲介の業界は 入替りも多く 同業他社に変わる方も多いのですが ご自身で仲介会社を立ち上げられる方も 多く見受けられます。仲介をしている担当者さんからすれば 直接 大家さんと接して 物件を紹介させて頂くようにお話しした家主さんから評価を得るための行動をする考え方の持ち主がいてもおかしくありません。 基準に優先順位をランキングしてみます！
①一般物件：仲介手数料等 仲介に伴う収益が比較的多い物件であるため。
営業マン自身が 家主さまに お願いして 物件の募集を取り扱わせて頂いたなど 思い入れがある。責任があると感じている物件。契約書関係は自身で 作成必要なため あまり多くなると 作業が増える。
ハウスメーカーのリーシング担当者さんが 契約ごとや都度 店舗に足を運んで物件紹介の依頼をし 時には カップ麺や栄養ドリンクなど お土産をもってきてくれたり コミュニケーションをしっかりとっているため決めなければと気にかけてくれる物件。またハウスメーカーの担当者さんもお部屋付けの目標をもって対応しているので 交渉等にも融通を聞かせてくれる。契約書関係の作成もハウスメーカーが行ってくれるので 手離れが良いと感じていることがある。
ハウスメーカーのリーシング担当者さんと同様に空室の確認対応時は お部屋付けを手伝って頂けるお客さんとして 扱ってくれる管理会社も増えてきていて 各管理会社も入居率向上のため 報奨金増額のキャンペーン等も行い 契約書関係の作成も管理会社が行うため 手離れが良いと感じていることがある。
④自社所有物件：会社業績・損益に直結する。
会社によっては 社内評価を充実させている。契約書作成等も別部署があれば手離れ良く 社内営業もあれば 順位は 上がっていると想像します。
会社によっては 社内評価を充実させている。契約書作成等も別部署があれば手離れ良く 社内営業もあれば 順位は 上がっていると想像します。
会社によっては 社内評価を充実させている。契約書作成等も別部署があれば手離れ良く 社内営業もあれば 順位は 上がっていると想像します。
実際に優先的に行動される良い物件
各不動産会社方針により 優先順位は 変わりますが 営業マンも 人間なので 優先順位は 決まります！
決まる要素 条件は これです！
①融通の利く大家さんの物件
仲介手数料等 仲介に伴う収益が比較的多い物件。
自身で 営業し紹介させて頂く約束した以上 責任がある物件。
契約書作成等の事務作業は 増える可能性がある。
②融通の利く他社管理（ハウスメーカ含む）の物件
営業をされる側になり やる気がでる。
契約書作成等の事務作業は 任せることができる。
③融通の利く自社管理の物件
自社なので営業をされることは少なく 義務的になる。
会社によるが 契約書作成等の事務作業は 任せることができる。
④融通の利かない自社管理の物件
会社によるが 契約書作成等の事務作業は 増える可能性がある。
⑤融通の利かない他社管理（ハウスメーカ含む）の物件
契約書作成等の事務作業は 任せることができる。
⑥融通の利かない大家さんの物件
仲介手数料等 仲介に伴う収益が比較的多い物件。
契約書作成等の事務作業は 増える可能性がある。
業務以外で 手間がかかる可能性がある。
これらの内容から 優先度合いが低い 扱いが良くない物件の想像が 出来ると思いますので 注意してくださいね。
キーワードは 『 融通がきく 』
基本的には
・仲介業者さんの意向を汲んでくれる。
・都合に合わせて調整することが可能である。
・臨機応変な考え方や行動が出来る。
・想定されていない状況にも適切に対処可能である。
具体的には
・確認したいときに いつでも 電話に出てくれる。
・お部屋探しのお客様の要望に応じてくれる。
・報奨金をくれる。
※報奨金は 基本的に振込。商品券の受領不可。など会社のきまりがあるので注意必要です。
・入居後も修繕対応など 迅速に対応頂ける。
※仲介としては 契約締結後も 入居者さんから連絡が入ることが多いため。
・いつも 明るく 『 ありがとう 』『 任せるよ 』は 自分の持ち物のように大切に扱わないといけないように感じて 行動してしまう。
※相手がいることですから 自己責任で よく見極める必要があります。
番外編：入居者さんファーストであってほしいのだが。
【 当月の営業成績が厳しいとき 】
翌月下旬入居予定の入居者さんに 月末までに 入金を促している会社がある！
【 報奨金を決済金と相殺。】
月末に入居者さんへ入金頂き 決済金受領と報奨金を相殺し 家主さんへ送金する事で その月の営業成績に 計上される。
【 問題点は？ 】
入居者さんが 入金を焦っていると感じ 不信感から 契約不成立になる最悪のケースもあったりする点。
まとめ
優先順位が高くなるには コミュニケーションが取りやすく 融通がきく物件・大家さんになる事が 重要と考えます。
※これからも 人のコミュニケーションが 有効であってほしいところです。
転貸借（サブリース）されている物件は 専門業者さんがトータルの収益を優先運営されているので 現場からは『 融通がきく 』との意見を 耳にすることが多いです。
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