賃貸運営を楽しんでいますか?楽しむために満室運営へ

楽しいを 選ぼう!
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賃貸運営を楽しめていますか?
連絡があれば 『 お部屋が決まらない。家賃を下げて。 』 『 設備が壊れた。修繕が発生 』や 『 入居者さんが退去されます。 』 そんなマイナスの事ばかりだ。楽しめるわけがない?! 
 
賃 貸 運 営 の 心 が け

後ろ向きな思考では 賃貸運営は 良い結果になりません。 良いイメージにするために! また 楽しめるために! 思考を深掘りする事によって 楽しい日々を過ごせる 楽しめるようになるために 満室運営へ向け 参考になれば幸いです。

 

楽しいを 選ぼう!
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楽しむために大切な事

これは 賃貸運営だけではなく 人生を歩んでいく上で

楽しいと感じる秘訣は 人に必要とされる存在になることです

ここを 再認識し 賃貸運営を楽しんでいくために 役立てれると考えております。
 
賃貸運営での 個別の目標としては 入居率!を掲げることが 収益にも直結しますし 分かりやすく楽しめるのではと考えます!
 
 

【 人が必要 】
周囲に誰も居なくて 必要とされなければ 目標を見出だせるでしょうか。やりがいすら感じられないのではないでしょうか。いろんな意見を持った仲間がいてこそ 楽しめると考えます。

【 目標が必要 】
大なり小なり 目標が必要です。目標がなければ 達成感が 感じにくいのではないでしょか。
苦労や辛い気持ちを乗り越えて 達成した時の感動!達成感こそ 自分の人生は楽しい!と感じるのではないでしょうか。何でも我慢して 生きていくのは 楽しさに欠けるのではないでしょうか。

【 決めたらがむしゃらにやる事が必要 】
目の前の目標 やりたいこと 決めたことを 何も考えず がむしゃらにやってみましょう。目標達成しても 達成しなくても 今後につなげるために やり抜いた上で 正確な 判断が出来ます!

【 失敗も必要 】
今後 自分が成長するためには やっておいて損は無い! 前向きに考えることが 次につながる 人生を楽しむ秘訣。 自分の気持ちの持ちようとも言えるのではないでしょうか。日頃からプラス思考で 楽しみましょう!

【 感情の変化を感じることが必要 】
怒りや悲しみなどのネガティブ感情は 間違った方向へ進んでる目安として。また 楽しい!嬉しい!わくわくする!と言ったポジティブな感情は いいよ!間違ってないよ!という目安として考えると 感情が すごく大切に思えてくるのではないでしょうか。また 人生を楽しく過ごす上で 自分の人生とはいえ 周りの人との関わり合いがあることで 楽しく感じる事だと言えます。

【 楽しい=笑顔が必要 】
笑顔って大切です。毎日の外出先で関わったり 会話した人に対して いつもより少しだけ笑顔で接してみてください。表情に現れると 心の中も 明るくなるということが実感できます。難しい顔をしていると 声かけにくくなるのではないでしょうか。良いことも悪いことも早めに情報が入ってくることで 早期の対策が検討でき選択肢が増えるので 必ず良い方向へ向かっていきます!

 

具体的な目標

 
具体的な個別の目標は 下記5項目が 完成した時点で 達成できる目標へ変わります。

 

 
  ・目標:個別の目標を立てる
 
  ・疑問:実現可能か考える
 
  ・対策:目標が想定とずれた場合の対策を立てておく
 
  ・確認:進捗度合いの確認
 
  ・検証修正:定期的に修正をする
 

 
 

目標:個別の目標を立てる

 
賃貸運営での目標を 出来る!が前提で ポジティブに アウトプットしましょう!
声に出してみる。ポストイットなどの紙に書いてみる。
グループディスカッションをしても 面白いと思います。
※ポストイットを利用するのは 誰が(課長が)言ったからと 皆が(部下が)その意見に流されないために 全員の意見が平等に扱えるためです。
 
 

具体例を 下記に あげてみます。
 

目標の例 ( 良くない目標 )
・年間の入居率を 良くする。
・退去後の空室期間を 短くする。
・退去修繕は 早めに 完了させる。
・滞納を少なくする。
・クレームは 早めに 対応完了させる。
・修繕依頼は 早めに 対応完了させる。
・アンケートを 実施する。

 
 下記に 変更します!
 

目標の例 ( 良い目標 )
・年間の入居率を 95%にする。
退去後の空室期間を 60日以内にする。
・退去修繕は 退去後30日以内に 完了させる。
・滞納を 0円にする。
・クレームは 翌日には 対応完了させる。
・修繕依頼は 翌日には 対応完了させる。
・アンケートを 年1回 10月に実施する。

 

上記の『 良い目標 』と 『 悪い目標 』で お気づきの通り 目標が 達成できたか。達成できなかったかが 誰でも明確に分かるために 数値にて 決めることが 重要です。
 
悪い例のように あいまいだと 人により達成した。達成しなかったが 認識相違するため 達成感等が 味わいにくいことや 反省から飛躍することが難しいと考えます。 
 

疑問:実現可能か考える

掲げた目標に対して ひたすら疑問を投げかける。 ここでは ネガティブ思考で 考えられる『 出来るだろうか? 』を数多く上げていく。

 

出来るだろうか?の例
【目標】例
・退去後の空室期間を 60日以内にする。
 
【疑問】
退去後退去者との交渉が長引いた場合 厳しいのでは?
・退去修繕の依頼をしても 完了まで時間がかかって厳しいのでは?
・設備の増強を考えているので 納期がかかってしまい難しいのでは?
・退去の際の周辺相場など契約条件を決めるのに時間がかかって厳しいのでは?
・部屋付けは通常3ヶ月ぐらいはかかっているので厳しいのでは?

 
 

賃貸運営していくにあたっての目標は あくまでも 想定です。適宜 ベストな判断が出来る様に 柔軟性が必要です。
 
『 長期空室60日以上の空室はゼロ! 』 や 『 退去後60日以内には 入居開始へ! 』は 必ず達成できます!
 
考えることを止めなければ 必ず達成できます! 考える。 試す。 をしっかり繰り返し 皆を巻き込んで 楽しんで 満室運営を進めて 共有していきましょう!
  
 
  

対策:目標が想定とずれた場合の対策を立てておく

 
目標達成の想定からずれた場合の疑問を 最低3つ対処法出来る対策を事前にあげておく
※ いざ 直面した時に 考えなくて済む また 迷っている間に やる気がなくなる。
 

 

想定とずれた場合の対策の例

【疑問】例
・退去後退去者との交渉が長引いた場合 厳しいのでは?
 
【対策】
一旦 大家さん負担で 施工を進めて 清算は別で進めておく。
⇒法的対応 or 示談折合を見出す。
※やらなくてはならない貸出すために最低限必要な修繕は 進める。
※先行発注する場合は 図面・写真等で 損傷個所の証拠を保全することをお勧めします。退去者さんにも 損害賠償:逸失賃料などを発生させないために 先行発注する旨 同意頂いておけば なおスムーズです。
 
②退去後 短い数日での清算金額の提示が重要。
※特に 費用がかかりそうな 案件は 重点的に対応する事が必要です。
※感覚的に 交渉が長引きそうな案件かどうか。退去立会・退去見積時に想定しておく。

③司法書士さんなどに依頼し 早期清算を行う。
※依頼する場合は 費用が発生するので そのあたりも考慮し 依頼検討必要です。 

④現地にて 退去者さんと 金額含め 確認負担割合を調整する。
※交渉にあたる方によっては 大家さん負担が多くなる可能性もあるので 検討必要です。
 
⑤退去清算の修繕は 基本家賃に含まれていると認識し 大家さん負担が原則として 退去修繕を発注する。
※故意過失の部分は 負担受領頂く権利は あります。

 
 

確認:進捗度合いの確認

 
進捗度合いの確認については 目標を決めた際に 進捗が 目視できるような表・グラフなどを 作成し 日々検証できる状況にしておく。
 
 

ほっと一息

【名言】カルロス・ゴーン から言葉のプレゼント
 
『 素晴らしい計画は不要だ。計画は5%、実行が95%だ 』
 
:ゴーンさんの出来事は残念でしたが 経営では 重要な一言ですね。

 

 

検証修正:定期的に修正をする

 
年間計画や四半期の計画などに対して 定期的に進捗確認をし 目標にずれが 生じてきた場合は 対策修正や 目標設定の見直しを含め検討する必要があります。
 
基本目標の 基準値より下の最悪のライン設定を 事前に設定しておくことで 基本目標から下振れする可能性が出てから最悪のラインまでの間に 対策を講じることが出来るため 対策の遅れを防止することができます。これは経営側判断をされる方が 念頭に置いておく数値で良いと考えます。
 

基準値より下の最悪のライン設定

【目標】例
・退去後の空室期間を 60日以内にする。
 
【疑問】例
・退去後退去者との交渉が長引いた場合 厳しいのでは?
 
【対策】例
一旦 大家さん負担で 施工を進めて 清算は別で進めておく。
 
【最悪のライン】
清算は長くて 90日以内にする。
※長すぎても 良い交渉にならないため 出来る限り間を開けないで交渉する事が重要です。

 
 
 
。年間の収益等の考え方については
『 一年の計は元旦にあり! 』 を参照してみてください。

 

まとめ

後ろ向きな思考では 賃貸運営は 良い結果になりません。 
良いイメージにすために! また 楽しめるために! 思考を深掘りする事によって 楽しい日々を過ごせる 楽しめるようになるために 満室運営へ向け 参考になれば幸いです。