収益物件の購入検討 レントロールの将来性が重要

レントロールは 内容精査が大切です。
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不動産投資が危険と思われている所以はここにある!
決して情報としては 嘘でないレントロール。
近い将来のレントロールを事前に
検討しておくことで リスクがリスクでなくなる。
『 収益物件の購入検討 レントロールの将来性が重要 』
 
知っておくべき管理の常識・非常識
 

これを読んで 実施頂いた大家さんは
近い将来の賃貸収益を 知っておくことで
不動産賃貸運営を楽しむ方法として
活用頂ければ 幸いです。

 

収益物件の購入検討 レントロールの将来性が重要

 

収益物件の購入時 収益還元法にて 表面利回りで 不動産価格が査定されています。
 
売買資料の一つの資料のレントロールを鵜吞みにすると危険な理由は 『 レントロールの将来性 』にあります。
 
レントロールの将来性については 賃貸の都度入替るたびに 総収益が下がっていく事が事前に想定されて 収益物件を購入していることが重要です。
 
購入時の賃料相場で レントロールを自ら作成し 失敗しない物件購入 賃貸運営に役立てて頂くために 掘下げて お伝えします。
 
相場賃料を 確認する際にも 誰に相談するべきなのかも含め 参考にして頂ければ幸いです。 
 
 

レントロールの将来性

 

収益物件の購入検討は 購入予定価格で 収益検討し 銀行もいろいろな審査基準がありますが 融資等の審査をおこなって 銀行の審査が通ったので 問題なしと考えるのは 危険です。
 
物件単体のみで 融資期間の返済が大丈夫と銀行からお墨付きを頂いたわけではありません。
 
少しでも 購入する際の近い将来の 家賃下落のリスクをなくしましょう。

結論としては 収益還元法の 利回りだけで見極めは危険な理由は 『 レントロールの将来性 』にあります。
 

数年で 想定していた 家賃の総収入が 下がってしまっては 問題ですよね。

 

 

一般的な賃料設定

 

新築時等含め 賃料設定の一般的な 考え方を お伝えしますので レントロールの精査 見直しの際に お役立て頂ければ幸いです。
 

新築時は プレミアム価格
相場賃料より 3,000円/月・戸程度は高めに 新築プレミアム的な価格が設定されている場合が多いです。

 
 

新築時の賃料設定の多くは
同じフロア― 同じ間取り(左右対称除く) 同じ平米数 同じ方位 であれば 同賃料で設定されています。

 
 

各階の賃料の差額は
ワンフロア― 上がるごとに 1,000円/月・戸程度 増額されます。
逆にワンフロア―下がると 減額されていると言うことです。

 
 

同一フロアーの賃料差額は
角部屋と中部屋の 賃料の差額は
角部屋が 1,000円/月・戸程度増額されています。

 
 

高層の建物などで 戸数が多い場合の各階の差額は
2フロアーごとに 賃料を変更する場合もあります。

 
 

高層建築の建物になると
最上階は プレミアム価格で 数千円/月・戸程度増額することもあります。

 
 

4階建で エレベータなしの物件は
4階は 1階や3階と同じ賃料設定にしたりする場合があります。

 
 

1階部分の設定は
外部から侵入されるイメージが多いので 賃料の設定を低くすることがあります。

 

 

レントロールの算出方法

 

中古の収益物件だと レントロールの賃料に差が 確認されると思いますが 直近に契約されている価格が 現状の相場に近い金額だと考えます。
 

わたしが 購入検討をされている方に対しては 購入時の購入検討物件の家賃相場を算出して 総入れ替えした際のレントロールで 1年1.0%の家賃下落率で 収支シュミレーションを行っています。

 

 

 

家賃の総収入を出来る限り 大家さんの安全サイドでシュミレーションすることで 購入が失敗だったということはなくなりますので 賃貸の家賃相場が算出できることが 一番大切だと考えております。
 
 

レントロールに必要な情報

 

レントロールは 精査できる内容で 受領しましょう。
 

精査に必要は情報は これです。

 

物件の各お部屋の
『 賃料等 』『 階数 』『 部屋番号 』『 間取り 』『 広さ 』『 方位 』を レントロールの情報に 加えてもらいましょう。

【 その他必要な資料 】
『 各階平面図 』『 隣接建物等の状況:日当たり等確認するため 』『 お部屋の対しての駐車場の数:駐車場が必須のエリアの場合影響するため 』
 
 

レントロールの見直し

 

一斉に全戸入替えの可能性は ほぼないのですが 総入れ替えの時の総収入を査定しておくことで 購入直後に 収益が減ってしまって 先が不安と言う状態を避けることができると考えております。
 
 

【 参考にレントロールの見直しを行います。 】
 
①『 現在の募集賃料 』を算定します。
これを募集賃料の平均の金額に設定します。
 
②平均賃料から先に述べた『 一般的な賃料設定 』を参考に レントロールを作成します。:次回募集賃料の資料になります。
 
③総収益を算出します。この金額から利回りや売買代金を確認することが大切です。
 
 

参考に レントロールの金額イメージを作成してみました。

 
 

『 購入時のレントロール 』と
『 相場の見直し時のレントロール 』の資料で 注意すべき点を 比較しております。

売買検討時のレントロール 

総入替え時のレントロール
 

①購入時のレントロールを見ると 違和感があるのが 『 赤色枠の58,000円 』です
 
※この金額の理由は 建築当初または長く住んで頂いている入居者さんの可能性が高く 相場より 高いので 入替え時に 金額ダウンが大きいです。
 
※入居が直近であれば 利回りを高く見せるために 高い賃料で募集し 仲介業者さんの力を借りて 入居頂いている可能性があります。
 
 
②購入時のレントロールを見ると 違和感があるのが 『 紫色枠の43,000円 』です。
 
※この金額の理由は 売買に伴って 早期に満室にするために 相場より安く募集し 入居頂いている可能性があります。
 
※相場より 安すぎる場合は 事故物件等の可能性もありますので 確認することが必要です。
 
 
③見直しで 利回りが10%であったものが 9.77%となっております。
 
※月額30,000円/月・棟もの差額が想定されます。
 
※売買価格に 換算すると 360万円の差額が生まれます。

 
 

募集賃料の算出のしかたは
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。

 『 家賃の決め方。賃料を一度下げる戻せない?戻せます! 』
 
 

相場の確認で大切なこと

 

購入時の想定が狂ってしまう点に 『 レントロールの将来性 』の確認があまく 物件の収益の見込みが悪化することにあります。
 
相場を確認する際には 『 大きく2つの視点がある 』ことを認識しておきましょう。

・賃貸仲介をメインに 行っている方にお願いすると 募集賃料の相場は 低めに提示されることが多いです。

 

・建築関係や売買の関係の方にお願いすると 募集賃料の相場は 高めに算出される傾向にあります。

 

なぜなら
・賃貸仲介は 決めやすい価格設定にしたい。
・建築や売買は 賃料設定が高いと建築費や購入価格に対して 利回りが高くなるので 売買価格や建築費など割安感を出したい為です。

 
 
実際に 建築業者さんなどから 賃貸仲介へ査定依頼がある時には 決めやすい賃料ではなく 『 MAXいくらなら決めれるか 』を追求されて レントロールが作成される傾向にあります。
 

これら 2つの視点がある事をしり 基準となる相場賃料の確認に 高い賃料の意見・安い賃料の意見を取り入れ 自身の基準を 確定しましょう。

 
 
 

下記リンクから 投稿記事のリストを
公開していますので 参考にしてくださいね。 

『 投稿一覧(ブログ) 』からご覧ください。