あっくんブログ ❌ 広島
大家さんから どこが管理しても同じだよと
見聞きする管理会社さんへの感想は 本当なのでしょうか。
見えない損失が出ている可能性がありますよ。
『 管理会社を選ぶ決め手は部屋付けの力。実は退去数。 』
知っておくべき管理の常識・非常識
賃貸運営の収益最大化につながる対応を行って頂ける
管理会社さんに依頼する もしくは ご自身で
長期入居頂ける 入替えの少ない物件に 育てましょう。
任せて大丈夫。仕事溜めてないですか。
管理会社を選ぶ決め手は部屋付けの力。実は退去数。
管理会社さんに委託されている多くの大家さんから 『 管理は どこに任せても一緒。 』『 管理料が 安いところで決めた。 』と見聞きします。
本当にそうでしょうか。
ある不動産投資家さんからは 『 管理は どこでも 普通にやってあたり前 部屋付けの力があるところが一番の決め手 』 お部屋付けの力がある管理会社さんを選んでいるとの事でした。
それが 正解なのでしょうか。
基本 自己責任での判断なので 全て正解なんですよ。
しかしながら
わたしは 根本の所は 入居者さんに長く住んで頂く 快適な空間 住み心地の良い空間をつくることで 退去の数を減らすことが 賃貸運営の収益最大化につながると考えています。
その理由を含め 掘下げてみます。
賃貸運営で重要な施策
『 テナント リテンション( Tennant Retention ) 』日本語では『 入居者の保持 』。
賃貸住宅において 入居者さんに長期にわたって住み続けてもらうため 『 住み心地の良い空間 』をつくるという意味合いの不動産用語です。
入居者さんが退去してしまうと 家賃収入がなくなるだけでなく さまざまな出費が発生します。
効率のよい安定した賃貸運営を続けるためには 入居者さんに長く住んでもらうことが重要です。
『 テナント リテンション 』 これが大家さんの目指すところです。
収益最大化につながる理由
テナントリテンションが 収益最大化につながる理由は 退去時に発生する 通常使用での損傷や劣化の修繕費は 大家さん負担と定められているため 退去者さんに負担してもらうことはできません。
少子化や景気減速の時代 何もしなくても すぐに次の入居者さんが決まるわけでないので 少しでも入居しやすいように 礼金など初期費用を抑える傾向から 敷金礼金ゼロという物件も 数多く見受けられるようになりました。
その様なことからも 入居者さんが入れ替わることで 大家さんに 家賃以外の 収入が入ることは ほぼなくなっています。
入居者さんが 退去すれば 業者さんによるクリーニングも必要で 古い設備の場合は交換も発生し 入居者さんのニーズにも対応するための設備等の費用も 大家さんの負担として発生します。
また 入居者さんを募集するための仲介業者さんに対して 幅広く募集を行って頂くために 広告費なども必要な経費として発生します。
融資を受けれれている大家さんの返済は 次の入居者さんが決まるまでの間 家賃収入がなくても支払いを待っていただく訳にはいきません。
収益の最大化や賃貸の安定運営をおこなう上でも 大切な施策です。
長期入居頂ける 入替えの少ない物件に 育てる必要があります。
入れ替わりが少ない物件
テナントリテンションの考え方から 求めれれる賃貸運営は 長期入居頂くために 入居者さんが 住み心地の良い物件や管理の状態を保つ必要があります。
入居者さんは大切なお客様
入居者さんに必要とされた際に 入居者さんの立場に立って対応する姿勢と行動力が必要です。
依頼されたこと約束したことを実行しない。忘れてしまう事は あってはならない事です。
ちょっとしたことが原因となって 引越しを検討されることにつながります。
この不適当な行動は 目に見えないことが多いのですが 結果として 『 入退去が多い 』場合は 対応の悪さが原因となっていることが 考えられます。
押さえるべき点は
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
入居者さんとのコミュニケーション
防ぐことのできる引越し理由 での退去をなくすためにも 入居者さんの 日ごろの相談ごとや要望などに 真摯に向き合う姿勢が重要です。
退去の理由から見ると 入居を続けて頂けた可能性のある内容や要望を検討し 長く住んで頂く事ができた案件も多々ありますので 日々の入居者さんに対しての対応で 不満などをキャッチし 改善できれば 引越しを考えることもなくなると考えます。
長く住んで頂くために
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
テナントリテンション：長く住んでもらう
入居者さんに長く住んで頂く 快適な空間 住み心地の良い空間をつくることで 退去の数を減らすことが 賃貸運営の収益最大化につながると考えています。
入居率をアピールする管理会社さんは多くおられますが 退去数をアピールする管理会社さんは聞いた事がありません。
管理委託を検討するのなら 『 退去数 』を確認しましょう。
入れ替わりが多いのは 管理体制 対応の仕方に問題があるかもしれません。
下記リンクから 投稿記事のリストを
公開していますので 参考にしてくださいね。
『 投稿一覧（ブログ） 』からご覧ください。
