あっくんブログ
賃貸運営には 様々な管理運営の方法があります。
『 賃貸物件の自主管理のメリット。押さえる点はここ。 』
自主管理に必要な知識について 深掘りしていきます。
知っておくべき管理の常識・非常識
今回は 賃貸運営で必要な知識を含め
自主管理のメリット・デメリットについて
知っておくことで 管理運営形態を
検討する際に 活用頂けるように
お伝えいたします。
自主管理は アイデアと判断力！
賃貸物件の自主管理のメリット。押さえる点はここ。
様々な管理運営方法を考える中で『 管理運営 』と呼ばれる日々の業務は 建物という『 ハード面 』に 管理という『 ソフト面 』が上手く機能する必要があります。
今後どういった管理方法が自分にとって最適か。自主管理のメリットなどを交えて 判断いただく為の材料として お伝えしてまいります。
賃貸運営でやる事
賃貸運営には 『 入居者管理：プロパティマネージメント／ＰＭ 』と『 建物管理：ビルメンテナンス／ＢＭ 』の２つの業務があります。
入居者管理は 入居者募集や現地案内・契約業務・家賃の徴収・入居者からの問合わせ受付／対応など 入居者に関する管理を行います。
建物管理は 敷地や共用部の清掃・建物や設備の点検整備・補修など 建物に関する維持管理とメンテナンス全般を行います。
賃貸運営は 入居者から建物にまでわたる非常に幅広い業務を行うと共に 多種多様なノウハウが必要とされます。
管理運営の業務を列記してみると こんな内容です。
この中で 自分でできることは 何か考えてみましょう。
自主管理だから 全てを ご自身で対応しなくてはいけない事は ありません。
ご自身では 難しいところのみ 専門業者さんに依頼を検討することで収益最大化になる ご自身の成功パターンを確立していきましょう！
２．契約関係
３．ｸﾚｰﾑ・相談対応
４．家賃管理
５．退去敷金精算対応
６．鍵の管理
７．簡易修繕
８．定期巡回
９．24時間管理
１０．建物管理
１１．各種設備管理
１２．その他 水道検針・公共料金支払い
１３．納税（確定申告等）
賃貸運営で行う業務の詳細については
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
賃貸運営の資格
大家さんとして必要な知識
なかなか 信じがたい事ではありますが
今のところ 必ず必要な資格はありません。
しかしながら 判断基準を明確にするためにも また悪い業者さんも中には居ますので ある程度の専門知識を持っておくことで 収益の最大化や被害を防げる効果もありますので 持っておいた方が良い資格はたくさんあります。
賃貸運営を 自主管理していく事も また 管理委託する事にも お役に立つ 資格をご紹介いたします。
賃貸運営をするために 幅広い知識として 有益と考えているのが 『 賃貸不動産経営管理士 』 管理全般を 管理会社さん等に委託する場合にも 対等な知識を持った判断ができると考えておりますので ぜひ 資格取得をお勧めします。
※取得しなくても 資料としても 今後 知識として大家さんとしては 持つべき知識の内容を網羅していると考えます。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
自主管理のメリット・デメリット
自主管理のメリット・デメリットを考えていく中で 経費や収益的な面と実務をすることでの時間的制約・肉体的／精神的な不安等が 判断基準に影響してくる要因と考えます。
『 入居者管理 』と『 建物管理 』をあわせて 具体的に検討してみました。
自主管理のメリット
管理会社さんに委託をしないため管理委託料や協力業者さんとの中間マージンが発生しない点と管理で対応を直接行う事で 入居者さんとの交流など楽しみの一つとして挙げられます。
・直接発注することで 中間マージンが押さえられる。
※業者さんによっては 直接なので必ずしも安価とは限りません。
・専門分野の知識が身につく。
・入居者さんから直接感謝頂ける。
※良い対応の心がけが必要です。
自主管理のデメリット
賃貸運営は あらゆる面で判断が必要なためある程度の経験値を蓄積する必要があると考えております。
専門知識がないと専門業者さんの提案を受けるしかない。とならない様に 比較検討／判断基準を 明確にできる知識は 必要になります。
初めての経験で リスクととらえるか。チャンスととらえるかで 判断は変わります。
苦労はするとは思いますが やる気があれば 出来ない事はないと考えます。
自身のスキルの向上のスピードは 経験値の差として 現れることは間違いありません。
具体的に良く相談を受ける内容としては
・質の良い入居者さんが集まらない。
・適切な修繕が行えず建物の維持管理ができない。
・管理運営の業務で 時間的な労務・実務が発生する。
・クレームやトラブルは２４時間 緊急対応が発生する。
・クレームの適切な処理ができず入居者さんとトラブル発生。
これらの問題点を 事前に想定し対応策を検討しておくことで回避できることは ご自身で対応したいところです。
賃貸運営方法の選択で押さえる点
初めての賃貸運営は 自主管理をするべきと提言されている方も多くおられます。
賃貸物件の規模にもよるとは思いますが 失敗の無いように 初めは 同じような経験をされて 成功さている専門知識の豊富な大家さんも 多数おられますので いろいろな意見を聞ける環境にあるのであれば 自主管理で良いと判断します。
いろいろな経験をされている方や親身になって相談できる信頼できる方が身近に おられない場合は 信頼できる管理会社さんとタッグを組んでノウハウを教えて頂きながら経験値を上げる方法も有効と考えております。
①全ての管理運営を委託するサブリース/賃貸管理。
②全てを自主管理運営する。
③『 得意なところはご自身 』で『 不得意なところは専門業者さん 』へ委託する。
この形態③も １つの選択しとして 有効と考えております。
この形態③が 少しずつ ご自身のスキルも向上し 収益最大化にもつながる賃貸運営の基礎として 自主管理の幅も広がっていくと考えます。
今後どういった管理方法が自分にとって最適か。判断いただく為の材料になれば幸いです。
