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【ＤＩＹ賃貸】契約内容知っていますか。国土交通省定義。
国土交通省では 工事費用の負担者が誰かに関わらず 入居者さんである借主の意向を反映して 住宅の改修を行うことができる賃貸借契約やその物件を『 ＤＩＹ型賃貸借 』として定義し その普及に努めています。
賃貸運営のなかで 知っている人だけが得をする様々な情報の中『 【ＤＩＹ賃貸】契約内容知っていますか。国土交通省定義。 』として お部屋が決まらず 長期空室の改善提案を聞いて 費用を掛けて リフォーム修繕工事をしたけれど 未だに お部屋が決まらない！お部屋が決まるか不安なので費用を掛けるか悩んでいる。そんな状況を改善できる情報として 国土交通省発行の『 ＤＩＹ型賃貸借のすすめ 』にスポットを当てて 今後の賃貸運営の参考になる様に 深掘りします！
ＤＩＹ型賃貸借とは
住宅を良好な状態で賃貸するためには 大家さんである貸主が必要となる改修や管理・修繕等を行うことが一般的です。
しかしながら 大家さんである貸主が 改修費用を独自に負担することは難しいが 現状のままであれば 貸してもいいというニーズがある事や 入居者さんである借主には 自分の好みの 改修を行いたいというニーズも見られます。
費用を入居者さんである借主が 負担して 自分好みのDIY工事を実施して 入居ができ 退去時には 基本的には 原状回復しなくて良いとなると 双方のマッチングで 需要があると考えています。
ＤＩＹ型賃貸借のメリットは
大家さんである賃貸人 と 入居者さんである賃借人
双方のメリットを確認して見ます！
【大家さんである賃貸人】
■ 現在の状態で賃貸ができ 修繕の費用や手間がかからない。
■ 借主がDIY工事を行うため愛着が生まれ長期入居が見込まれる。
■ 明渡し時に設備・内装等がグレードアップしている可能性もある。
【入居者さんである賃借人】
■ 自分好みの改修ができ 持ち家の感覚で居住できる。
■ ＤＩＹ工事費用を負担する分 相場より安く借りられる。
■ ＤＩＹ工事部分は 原状回復義務をなしとすることもできる。
ＤＩＹ型賃貸借の流れ
ＤＩＹなので 何をしても良い訳ではなく。
事前に取決めた内容・流れを確認し 契約締結する必要があるので 双方の流れを確認しておきましょう。
大家さん貸主の場合
①物件募集・事前協議
・DIY工事可能として入居者さんを募集する。
・必要な情報を提供 (図面や修繕履歴など)する。
・DIYの工事内容や原状回復などの取決め事項について借主と協議する。
②契約
・賃貸借契約書を取り交わす。
・借主が希望するDIYの工事内容が記載された申請書に対し 承諾書を交付する。
・合意書の取り交わす。
③DIY工事
・立ち会い確認する。
・DIY工事の予定箇所を写真に取るなどして保存する。
・DIY工事が申請書通りの内容かどうか チェックする。
④入居中の管理/入居中のDIY工事
・DIY工事部分以外の管理・修繕の実施を行う。（一般的な賃貸借契約と同様）
⑤明渡し時
・立ち会い確認する。
入居者さん借主の場合
①物件検索・事前準備
・不動産会社店頭や不動産情報サイトなどで DIY工事可能な賃貸物件を探す。
・ 貸主や管理会社に実施可能なDIY工事を確認する。
・ 物件の内覧、具体的なDIY工事の検討、必要に応じて図面・イメージ写真等の準備をする。
・DIY工事内容や原状回復などの取決め事項について貸主と協議する。
②契約
・賃貸借契約書を取り交わす。
・希望するDIY工事の内容を記載した申請書を提出して 貸主から承諾書を頂く。
・合意書を取り交わす。
③DIY工事
・施工方法について専門業者への相談のほか 書籍やインターネットで情報収集を行う。
・DIY工事前の立ち会い確認や写真保存をする。
・ホームセンター等で材料を揃え DIY工事を実施して 写真保存する。
④入居中の管理/入居中のDIY工事
・DIY工事部分の管理／修繕を実施する。
⑤明渡し時
・DIY工事部分は原状回復なしで明渡す。
・立ち会い確認をする。
・DIY工事部分が通常使用できる状態に無い場合は補修を行う。
ＤＩＹ型賃貸借のポイント
DIY型賃貸借契約の取決め事項のポイント
DIY型賃貸借の中でも 借主（又は借主が依頼した施工業者）が改修を行うこととする場合 貸主の所有物に手を加えることになりますので 工事内容や明渡し時の原状回復の有無など 以下のような事項について 予め決めておくことが トラブルを回避する上で 重要と考えられます。
■ 所有権について
貸主の所有物に物を付けたり 一部を改修したりするため 工事部分に関する所有権が 借主と貸主のどちらにあるのかを当事者間の合意により 取り決めます。
ただし、改修により住宅と一体となり 分離することができない工事部分（例：壁にペンキを塗った場合など）は その所有権は貸主が持つ事となると考えます。
■ 渡し時の収去と原状回復について
工事部分について 明渡し時に残置するのか撤去するのか取り決める必要があります。残置する場合は 原状回復義務（工事前の状態に戻すこと）はなくなりますが 明渡し時に通常損耗（※1）や経年変化（※2）以外の事由により工事部分の補修が必要になっているなど 本来有する機能が失われている場合（例えば 新たに設置したガスコンロが動かなくなっている場合など）において 補修を求めるかどうかも 決めておく必要があります。撤去する場合は 原状回復義務の有無や原状回復ありとする場合は どこまで原状回復を求めるかを決めておくことが望ましいと考えられます。
※1 通常の使用で生ずる損耗等 ※2 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等
■ 精算について
借主負担で DIY工事を行った場合には 貸主へ費用請求できる場合もありますが DIY型賃貸借では 原状回復を免除したり 契約期間中の家賃を安く設定したりする代わりに 費用請求の権利を放棄する場合も見られます。そのため トラブル回避の観点から 費用の精算の有無についてあらかじめ定めておくことが必要です。
また 精算を行う場合は 残存価値の算定方法について あらかじめ貸主と借主で合意しておくことが望ましいものと考えられます。
■ 施工について
DIY工事の際に住宅本体や第三者に損害を与えた場合の責任の所在を明確にする必要があります。契約書式例では 工事実施者又は発注者である借主がその責任を負うこととしています。また 工事に係るトラブルを回避するため 貸主又は借主が求めた場合には 工事前後の立ち会いや図面の確認などを行うこととしています。
■ 管理・修繕について
入居期間中の管理・修繕を誰が行うかも明確にする必要があります。契約書式例では DIY工事を行った者が管理・修繕を行うことが適当であると考えられることから 工事実施者又は発注者である借主が工事部分の管理・修繕を行うこととしています。
DIY型賃貸借に関する契約書式
国土交通省では DIY型賃貸借の活用を促進し 契約当事者間のトラブルを未然に防止する観点から DIY型賃貸借に関する契約書式例が作成されております。DIY型賃貸借に関する契約書作成にあたっての参考となりますので掲載させて頂きます。
国土交通省ホームページ『 DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて 』を参照願います。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
『 【失敗しないＤＩＹ】珪藻土を塗ってみた。壁で結露対策 』
『 【食器棚裏のカビ】キッチン壁紙ＤＩＹでアクセント！ 』
