繁忙期前の空室対策。押さえる点はこれ。

準備が重要
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あっくんブログEnjoy 満室 life. 楽しい満室生活を!

 

今回は 繁忙期前の空室対策! 年末年始で行いたいこと! 繁忙期の仲介業者さんの心の叫びを 理解しておくことで 最善の繁忙期対策を! 賃貸運営で大切な空室対策!しっかり準備し満室へ。

 
 

ズバリ!現在の空室を埋める! 繁忙期中の退去した部屋を埋める!
満室運営は 退去前・退去後の取組にかかっております!
満室のための準備を 詳しく説明していきます!
 
 
 

繁忙期って いつ? 良いことばかりでない!

  
今回は 年末年始で行う賃貸運営で大事な空室対策!
不動産の賃貸運営における繁忙期とは 3月4月の新生活に向けた移動のシーズンで 実際にお部屋探しが活発になるのは 1月から少しずつ 3月ぐらいまでに一段落してしまいます!
  

繁忙期の賃貸の募集活動は 賃貸関係の大手フランチャイズ系のテレビCMなどが 多くみられる通り 年末からの集客が重要です!

 
今現在の空室を埋め 繁忙期には 収益最大化するための大切な時期なので 繁忙期には 決まるのでと安心することなく 準備が重要なので 参考にして頂ければ幸いです。 
 

繁忙期には 満室になる!?と良いイメージだけ想像し 現実から目をそらして 問題を 先送りしてませんか。本当に満室になる準備は 整っていますか。
 

移動が多いということは
 
移動シーズンで 入居が多いのは 事実です。
 
しかし!入居があると言うことは 一方で 退去が多くあると言うことを考えて 準備しておく必要があります!
 

 
 

繁忙期前の準備すること。考えること。2点!

  
繁忙期だから埋まると言われ 見落としがちな繁忙期に準備しておかなければならない事 考えないといけない事!は2点です!
 

準備が必要な 2点!
 
繁忙期に 現在の空室を埋めるには
 
繁忙期中の退去の部屋を埋めるには。
 
 
 

繁忙期に 現在の空室を埋める

下記5点を 確認して見ましょう!

   

Ⅰ・繁忙期の空室を埋める違いは 仲介業者さんにあり!

 

仲介業者さんの想い
 
 良い物件を 押したい!
 

・エリアや賃料など 条件に近いもの/案内したら決まる現地物件状況のお部屋/報奨金が多い物件 いわゆる『 決め物 』は あらかじめ 決まっている! 
 
 
 仲介業者さんの 一年で一番忙しい期間
 
 
繁忙期の仲介業者さんの心の叫び 理解しておきましょう!
 
・とにかく忙しい。お昼のご飯も食べれない日も多い。
・一人のお部屋探しに かける時間を 短縮したい。
・数多くの案内は できるだけ避けたい。
・案内時に 鍵を借りる調整が必要な物件は できるだけ避けたい。
・条件の交渉があった際に 連絡した際 確認が取れない!大家さんや管理会社さんの物件は 敬遠する。
・条件の確認や交渉検討に時間がかかる!などの大家さんや管理会社さんの物件は 敬遠する。
 
 
 

 

決め物(決まりやすい・決めたい物件)

・決まりやすい物件。(案内時)

・修繕が完了している。
・設備が整っている。
・案内時記憶に 残るお部屋にしている。
・ほこりや虫などで 汚れていない。(空室期間が長い場合注意です。)

・決めやすい大家さん。

・募集条件が 明確になっている。
・ある程度の交渉にのってもらえる。連絡が必ずつく。
・事前に募集条件に 幅を頂いている。(あなたに任す!ちからが入るのは当然です。人間だもの。。。)
・報奨金が受領できるお話しを頂いている。(売上重視の仲介業者さんは 店舗でのチームプレイ営業 フォローがすごいかもです。)
 

 

踏まえて 今一度 確認して 事前情報を明確に!しておきましょう。
 
 

Ⅱ・賃料交渉はどのくらいまで 了承するか。
 

 
賃料交渉は どのくらいまで 了承するかは 反響の多さ 人気物件か否か。によっても判断が変わってきますが 契約締結すれば 家賃収入が確定することを考慮する必要があります。 

 

考え方( 賃料交渉はどのくらいまで 了承するか。 )
 
【募集条件】
単身物件 賃料5万円 現在3ヶ月空室中 空室の逸失賃料相当額は15万円とします。
 
【交渉内容】
2千円下げて頂ければ 来月から入居。賃料が発生する。
 
【回答】

①賃料は 下げたくないので 現状の募集条件で 継続依頼。
来月1ヶ月で決まらなければ 25ヶ月2千円下げているのと同じです。来月も賃料交渉なしで 契約開始になるかは不明。精神的苦痛にもつながります。考え方によるので 参考としてください。

②賃料を下げて 来月より入居頂く。

単身物件の入替え期間は 平均2年と言われているので 24ヶ月×2千円として 4万8千円。 交渉を受入れず翌月契約開始したこととほぼ同じ状況です。交渉なしで 翌月契約の保証はない。したがって 賃貸運営をするにあたり 収益的には 賃料を下げて 契約確定させる良い判断かと考えます。

③ちなみに 現在 3ヶ月間空室中なので
 15万を 初回募集時の賃料減額と考えた場合。
単身物件の入替え期間は 平均2年と言われているので 15万円を 24ヶ月で割ると なんと 6千円強!極端な話しですが 5万円が相場賃料であれば 仮に6千円の減額の4万4千円/月で 募集開始していれば 即契約が 頂けた可能性もありますね。
 
※決まることが前提で 時が過ぎて思う事。。。
※売買・転売目的であれば賃料減額は 極力しない方が良いですが。。。目的によっては 判断が変わりますので 要検討です!
 
 
 

本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。

『 家賃の決め方。賃料を一度下げる戻せない?戻せます! 』

 
 
 
 

Ⅲ・競合物件の条件確認!

 
競合物件より先に 部屋を契約してもらうために!
   できることは対応しよう!
  
確認決定しておく項目は
 
・同じような間取りの物件で まずは 金額で絞ってみて 自分の物件が 客観的に見て 優位であるか?
 :初期費用/設備/インターネット無料/分別不要の業者さん収集ゴミなど
 
 
・優位でないところの改善は可能か?
 :敷金礼金等の初期費用低減/賃料調整/設備増強/付帯商品の有無など
 
 
 

Ⅳ・キャンペーンの採用検討!

 
競合物件より先に 部屋を契約してもらうために!
 どこに 力を入れるかが重要です。
 

検討されているキャンペーン項目は
 
【入居者さんへ】

・初期費用低減プラン
・選べる設備設置プラン
・アクセントクロス選べる壁紙プラン
・その他いろいろ
 
【仲介業者さんへ】

・3月まで入居に限り 報奨金2ヶ月プラン
・2部屋決めたら 叙々〇焼肉弁当差入れプラン
・その他いろいろ
 
 
 

Ⅴ・空室物件の現地状況の確認!

  
競合物件より先に 部屋を契約してもらうために!
案内になるということは 条件は 整っている!
後は 現地のちょっとした確認対応で 競合に勝つ! 
 
 
確認対応しておく項目は
 
・共用部の清掃状況
きれいに保たれている事。/ゴミ捨場等に大型ごみなどが放置していないか。/使用していない自転車等が放置していないか。
 
・共用部の掲示物状況
掲示物が最新の状況。/注意の掲示物が多すぎないか。
 
・共用部(EV等)の異臭の有無
:異臭の匂いは印象が悪い。

・居室内の状況
修繕が完了しているか。/空室が長い部屋に虫やほこりがないか。/室内状況が案内用の準備が整っているか。/室内に封水切れなどによる異臭がないか。/モデルルーム対応は行うか。

・空室案内のカギの状況
:現地設置又は遠隔開錠(いつでも見れる周知を!お部屋を決めかねているとき 条件に近ければ 案内経路中にあれば 追加で案内に入れてもらえる可能性あり!)

・空室案内の時の電気の状況
:ブレーカを入れると照明がつく。(遅い時間でも案内できる!仮にシーリングライト等設置し 居室も見れれば なお良いです)
 
  
 

繁忙期中の退去の部屋を埋める

 

満室運営は 退去前・退去後の取組にかかっております!

 

下記事項は 既存空室の場合と同じです。
 

 
■繁忙期の空室を埋める違いは 仲介業者さんにあり!
■賃料交渉はどのくらいまで 了承する?
■競合物件の条件確認!
■キャンペーンの採用検討!
■空室物件の現地状況確認!
 
 
 
 

退去前・退去後の取組で 満室運営できるか。できないか。明暗が分かれます。

  
明暗を分ける2点 退去前・退去後の取組について
 

①退去前の取組とは・・・通常の1ヶ月前の退去予告では 遅すぎます!
・3月末に退去されることを 年末に把握する。
特に学生さんターゲットの物件は 来春卒業予定者のリストアップ/アンケート等で 交渉により3月上旬・3月中旬ぐらいまでに 退去頂くように促す。4月1日から入居できる部屋を探される!ため3月中には 案内可能 最悪でも入居可能な状態にする。

※取組としては 事前確認周知し対応すること。
 :アンケート実施は 協力いただく為に クオカードプレゼント!などで回収率アップを。 退去日調整については 3月中旬までに 退出頂ける方には 3月分賃料フリーレンント(賃料無料)や退去者さん・入居者さんへ 1次的にホテル代補助など検討する。
 :特に学生さんターゲットの物件は 4月を逃すと1年間空室を余儀なくされる事もあるため 対策検討が重要です。
 
 
 
②退去後の取組とは
・退去前の退去を事前に把握し 修繕予定を事前に お知らせし 修繕の業者さんの予定を押さえて頂く。 3月末には 次の入居者さんへ ご入居頂けるように協力対応して頂く。
※どこの修繕業者さんも 3月末・4月は 人手不足になっています。
 
 
 
業者さんも人間ですので 特に通常月に 施工単価など厳しくしていると このような時期は 後回しにされることもある。大人の対応をしてくれたら感謝ですね! 常にパートナーとして適正価格でのお付合いが大切と実感する季節です。・・・常日頃の心がけ。
 
 
 

まとめ

 
繁忙期中の退去の部屋を埋めるかが カギとなります!
事前の取決めを しっかり検討しておきましょう!

 
 
 

本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。

『 家賃の決め方。賃料交渉の見極めが出来れば収益増! 』