事故物件の対策・対応方法や防止策【備えるべき心構】

事故物件の対処法!
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みんな集まれ
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賃貸運営には 様々なリスクが考えられます。
 今回は 賃貸運営のリスクのうち 事故物件リスクについて 事故物件の定義や 事故物件になった場合の対応 対処方法 また 事故物件にしない為の防止策を 『 事故物件の対策・対応方法や防止策【備えるべき心構】 』として リスク対策としての保険の特約の活用検討などの施策を含め 有益な情報として活用頂けるように 深掘りしてまいります。
 
 

事故物件の対策・対応方法や防止策【備えるべき心構】

 
賃貸運営のリスクの一つ 『 事故物件 』になってしまった場合の実際に対応し 気づいた点を対処方法としてお伝えし 防げる事故もあるので 防止策についても お話ししていきます。
 

自分の物件が 事故物件になるなんて!

 

どうすればいいの?

 

事前に想定しておくことで
慌てないで 最善の対応が行えますので

参考にして頂ければ 幸いです。

 
 

事故物件とは

 
基本的には 入居者さんが 亡くなる場所となった物件を指し 亡くなる原因を 大別すると『殺人』『自殺』『自然死』の3種類となります。
この3種類を同じように『事故物件』と扱うべきか否かの 基準は曖昧です。
 

事故物件であれば 心理的瑕疵に該当し 次回の賃貸の貸出しの際には 告知義務が発生するとともに そういった物件は 募集賃料も大幅に減額して 募集をかけることが多く 収益性も下がる事になります。

 

事故物件となった場合に 賃料の減額の決まりなど 明確にあるわけではありません。 

事故物件を知らせないで 賃貸借契約を締結し のちに 事故物件の事が分かった場合 損害賠償請求されたり 引越し費用などを 負担しなければならなくなったという事例もありますので 十分な配慮が必要です。
 
『 これくらい安ければ 何かあったんですか?となるから安心だ! 』と賃料を半額にして 募集をすることを 決断された大家さんもおられます。
※心理的瑕疵は まったく気にしない。安ければよいというニーズはあるため すぐに入居が決まることもありえます。

 
 

告知義務とは

 
事故物件は『心理的瑕疵』に相当し 告知義務が定められています。
告知の条件に付いても あいまいな部分はありますが 考え方の 基本はこれです!
 

『 お部屋の中で 殺人があった物件 』
『 お部屋の中で 自殺があった物件 』
『 お部屋の中で お亡くなりになって しばらく気づかれなかった物件』

などで 入居者さんが お部屋を探す際に 『 知っていれば 入居していなかった 』判断される可能性があるか。否かです。

※契約・入居した後で 告知義務違反が 判明すると 貸主に対して 損害賠償が請求される場合があります。

 

事故後 1回 誰かが住んでいたから 次からは告知義務はない!

みんな気付かないから告知はなしで!

この2人の考えは まずいですね!
後から告知義務の事実が判れば 損害賠償等により 大きな損失が発生します!

 

 
過去の判例等では

告知期間については おおむね事故後2年~3年で 心理的瑕疵が薄まり 告知義務もなくなると判断しています。
 
あいまいな場合は 『 心理的瑕疵あり 』で募集することが 後々の不安を持つことなく 精神的に安心できる場合がありますので 判断の一つにしてください。

 
 

事故が起こった際の対応

 
室内での事故が発生した場合 大家さんや管理会社さんに連絡が入ると思われます。 
初めての対応となると 何をどのようにすれば良いか。気が動転してしまう大家さんもおられますので 事前に想定しておくことも必要です。
 
基本的には 警察への連絡から 事件事故の可能性を含め 警察で 対応が行われます。
 

室内での事故で 事件性があるか。否か。
状況によっては 犯罪鑑識官が 現場に入り 指紋採取等が行われます。

 
 

警察対応など

 
警察での捜査には 早期対応 解決して頂くためにも 出来る限りの協力を行いましょう。
 

警察から『 捜査関係事項照会書 』を頂き個人情報等を含んだ下記の提出を行いましょう。
 
※照会書がなければ 個人情報提供は危険です。
 
・鍵の貸出し依頼
・賃貸借契約書関係の書類の提出依頼

・対象者の方に対しての知っている事の聞込み

 

などの捜査協力の依頼があります。

 

物件についている防犯カメラなどのデータも 提出協力の依頼もありましたね。

 

隣近所・近隣の方などにも聞込みがされる場合もあるので 聞込みする内容は事前に警察の方に聞いておき 近隣の方などから聞かれた際の 回答を準備しておきましょう!
基本的には 多言無用の 対応をお勧めします。

 

基本的には 警察が聞込みしている事態 正確な情報は持ち合わせていないので『 わたしもよく知らないのよ。 』が正解と思っております!

 

適当な返事をしてしまうと 尾ひれがつき とんでもない情報が流れてしまう事もあります!
 
基本 警察に確認しても 具体的な話しはしないので 住所や号室などの具体的な情報は 誰かが知っていることを前提に 伝えてしまった可能性が高いです! 

 

報道記者には気を付けて!
知っているかの如く 聞き出すのが上手。
適当に答えたことを あたかも事実のごとく扱われます。
【これは 鉄則です!】
取りまとめの方 以外あいまいに答えない。答えさせない。

 

 警察に捜査協力等する代わりに
報道関係各社・各者を物件の近くに 近寄らせない対策をとってもらう。
※実際に殺人事件があった際には 協力頂けました。
 

 
 

警察対応その後 損害賠償等

 
事件や事故物件になった際には 賃貸運営をされている大家さんは 損害を被ってしまいます。
 
※そういった場合の保険の特約等もありますので 検討しておくのも必要かと考えます。
 

警察で 現場検証を行い 事件・事故等の可能性がある場合は 警察にて ご遺体など 引き受け頂くことになり その後 連帯保証人さんや親族の方が 引き受けて ご対応頂く事になります。

 

部屋の中の家具や荷物などは どうなる?

 

その後のお部屋の対応については 親族の方や保証人さん・保証会社さんと 解約手続きを 進めていく流れとなります。

 

こちらが対応しなくてはいけなくなった場合の費用や 心理的瑕疵となって 次の募集の家賃減額などの損失は どうなるの?

 

保証人さんや親族の方・保証会社さんに相談しましょう!
※生活保護を受けられていた場合などは 担当されている ケースワーカーさんがいる場合もありますので 相談させて頂きましょう。
 
【考えられる損失】
・お部屋の残置物の撤去費用(実費)
・お部屋を原状回復する際の修繕費用(実費)
・次回の募集賃料の減額相当額(逸失賃料相当額)
・今回の件での 同物件内の入居者さんの退去による損失・引越し費用や賃料減額交渉金額
 
【逸失賃料相当額について】
・募集賃料を半額として 2年間減額を考え
 通常実質募集賃料÷2×24ヶ月を交渉する場合あり。
※あくまで 想定金額ですので 状況や交渉により変わります。
 

 
 

事故物件の防止対策

 
事故物件でも 事前の対策によって 防げることがあります!

単身物件は ファミリー物件より 気を付けておく必要があります。
 
異変があった場合の 迅速な対応が重要です!
 

連帯保証人さんや 緊急連絡先に 状況確認し
安否の状況確認ができない場合は 警察立会頂き 開錠確認を!

 

会社の同僚や上司からの安否確認

  

昨日 会社で叱って 今日 会社を無断欠勤したので心配!安否確認の連絡があった。

 

①法人契約であれば 契約担当者で 開錠し 安否確認頂く。
②個人契約であれば 保証人さん立会いで 開錠し 安否確認頂く。
③個人契約で 保証人さんなしの場合は 会社の担当者さんと警察立会で安否確認を行なって頂く。

どちらにしても 優先順位1番で 現地対応を行いましょう

 
 

管理での気づきのポイント

 
孤独死などによる 数日から数か月の放置は 告知義務になります!
違和感を察知する アンテナを張っていれば 命を救える 間にあう場合があります! 
 

近くに行ったときに 違和感があった!

 

今まで 家賃の遅れはなかったのに!

 
気付けるポイントはこれ!
 

①ポスト・新聞受け等の状況。
※投函物等があふれている。

 

②賃料の入金状況。
※毎月遅延なく 振り込みがある方が 振り込みがないなど。
(引落しの場合は 発見が遅れる可能性がある。)
 
 
③携帯電話がつながらない。
※現地で連絡して お部屋の中で鳴っていたら 安否確認必要です。

 

④玄関ポストからの異臭。
※少しでも早期の室内確認を!

 

⑤違和感を感じたら 安否確認。
※安否確認して 問題なければそれが一番なので
早期対応を 心掛けましょう!
 

本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。

『 安否確認は警察立会してもらえる?入室手順はこれ! 』