一括借り上げは安心？サブリースで大切な事はこれ！

賃貸運営には　様々なリスクが考えられます。
『　一括借り上げは安心？サブリースで大切な事はこれ！　』
リスクについて　深掘りしていきます。

知っておくべき管理の常識・非常識

今回は　賃貸運営のリスクのうち　　空室リスクについて
施策の一つとして　サブリースの検討ができるように
大家さん目線を合わせて　メリット・デメリットを含め
この情報を活用頂けるようにお伝えいたします。

サブリースは契約内容重要です！

一括借り上げは安心？
サブリースで大切な事はこれ！

内容をしっかり理解し　保証内容や免責事項・修繕等の取決め・保証期間・保証改定について　知らない事がないように説明を受け納得し　判断することが　大切です。

『　マンション経営なら30年一括借り上げ　』
『　家賃保証があって安心！　』
『　空室の心配はありません　』

この言葉は　うそではないかもしれませんが　保証内容　保証賃料を含め　守れるかが重要です！
守れない場合を聞いてみましょう！

一括借り上げとサブリース

サブリース契約を検討されるにあたって

一括借り上げとは
借上げ専門の会社さんや管理会社さんなどが　お大家さんから賃貸物件を一括して　一定金額を保証し借りる行為の事で『　マスターリース　』と言います。

サブリースとは
借り上げた物件を第三者に貸し出す行為が　サブリース・転貸（又貸し）で　サブリースを前提に　一括借り上げをする契約を『　サブリース契約　』となります。

サブリースの種類

サブリースにも　新築だけ　又は　既存の物件についても借り上げる企業さんも多数存在します。

■新築時のサブリース
新築時ハウスメーカさんなどが　サブリース契約を前提に建築計画を行うことが多い。
※保証賃料と建築にかかる事業費との事業計画は　各業者さんによって違いがあるので　しっかり内容を吟味する必要があります。

■既存物件のサブリース
通常の賃貸運営を行っている途中から　査定を行い　サブリース契約を行うもの。
※サブリース専門で　既存物件も対象に借上げて頂ける　上場しているサブリース業者さんもあります。

保証料の基準となる募集家賃が需要も考慮し　相場と相違がない事が重要です。

なぜならばここに乖離があると　数年後には　賃料改定を余儀なくされる可能性が高いためです。

※最近　世間で問題となっている点は　ここで　一般の方では　相場や賃料下落等を押さえることに　慣れていない事が考えられます。

サブリースで大切な事

一括で借り上げてくれて　毎月定額で　保証賃料を振り込んでもらえる！
押さえておきたい。理解しておきたい点を　メリット・デメリットとして　お伝えします。

サブリースのメリット

重要視する点が改善出来て良かった。大家さんの意見を含め　下記に上げていきます。

①定額の賃料を保証してくれるので　毎月の変動がなく　融資返済を気にしなくてよくなった。

物件をみて　空室が気になって仕方なかったが　気にしなくて良くなって　気持ちが楽になった！

入居者さんの滞納も気にしなくてよくなった！

②賃貸運営で　様々な管理の対応を行っていたが　すべてサブリース会社さんが　行ってくれる。

入居者さんから　いつ修繕の連絡が入ってくるか　休む間がなかったけど　今は　旅行に行ったり　自由な時間が取れるようになった！

サブリースのデメリット

契約後に　考えていなかった。知らなかった。と大家さんから聞いた内容を含めて　下記にあげていきます。

①サブリース会社さんの倒産。
※一部上場の建築系サブリース会社さんが実際倒産した際には　敷金など含め回収できたのは１．０％程度だった大家さんが多数あった。
※与信審査等随時　情報が入るようにアンテナを張る必要がある。

②保証賃料の値下げ交渉がきた。
※賃料改定がどのような際に行われるのか。
契約前によく理解した上で　採用検討することが重要です。

賃料保証料の『　改定がない契約　』は『　ない　』と言っても過言ではありません！
基本的にサブリース会社さんが逆ザヤ（家賃入金が保証料より少ない）で事業の継続ができるかを考えると答えが出ます！

③保証料が発生するまでの間の免責期間が長い。

※これは　契約前に内容を確認する必要がある項目です。

④保証賃料から引かれる修繕費・経費等がある。

※これは　契約前に内容を確認する必要がある項目です。

⑤満室になった所を目にすると　保証料が少なく感じるようになった。

※物件の力を十分に発揮できれば優良賃貸運営が可能だった。それが出来ていなかった。
※賃料改定が前提の悪意のないサブリース会社さんが保証できる賃料であれば　しっかり運営できれば　満室運営は可能と判断できる。
賃貸運営のプロなので　その差が　満室の実質賃料と保証賃料の差と理解できます。　

⑥保証契約を解約しようと考えたら違約金がひどい！

※これは　契約前に内容を確認する必要がある項目です。

これが肝です！

サブリースのメリット・デメリットを含め検討が必要ですが

賃貸運営に関わり　収益を最大にしたいかどうかです！

賃貸運営に関わりたい。収益をあげたい場合

保証賃料の面を考えると　部屋付けに強い不動産会社さんと大家さんの関係が　十分であれば　サブリースの保証賃料を上回る収益を上げることがは　可能です！

賃貸運営が煩わしい。返済がまかなえればよい場合

サブリースの保証賃料や契約内容・保証賃料の改定などを　勘案しても　賃貸の運営が　煩わしいなどの場合は　サブリース保証の選択が良いと考えます。　売却検討も視野に入れることも重要です。