Enjoy 満室 life. 楽しい満室生活を！
賃貸運営のなかで 収益に直結する空室対策の部分で
競合物件を知り 対策を打つ！
そこを深掘りして 最近よく見る テレビＣＭでみる
『ビレッジハウス』は競合物件として 対抗できるのか。
いまさら 聞けない対抗するべきかを
今一度 検証してみます。
知っておくべき管理の常識・非常識
今一度 運営方針の見直しが必要です。 全国に １０万戸の賃貸物件の供給！を始めた ビレッジハウスは 競合物件か！？ 敷金・礼金・更新料 『 ゼロ ゼロ ゼロ 物件 』について 理解し 地域最安値の戦略で
戦っていく消耗戦は やめましょう！
ディスカウント？いくらまで？！
ビレッジハウスは 競合物件か！？
ビレッジハウスを競合物件とし 同じ土俵で戦うか？
地域最安値の戦略で戦っていく消耗戦は 戦わない選択肢が 賢明と思われます。判断が出来る材料として 今一度 競合物件・敵！？を知る事から始めましょう。
優位な条件を作り出すことが出来れば 競合物件として 対策もあり得ます。
まずは 競合するべき物件かどうか？ 募集物件の作り込みに 巨額の資本を 注入できる取得時の経緯等含め 改めて 確認してみましょう
ビレッジハウスとは？
ビレッジハウス（Village House）は ソフトバンクグループ傘下の米投資会社フォートレス・インベストメント・グループのビレッジハウス・マネジメント社が物件の運営を行っている賃貸住宅サービスです。
大きな特徴としては！
UR・市営住宅・県営住宅とは 異なる低価格賃貸住宅。
家賃２万円台から。 700物件 8万室以上の取扱い・仲介手数料無料・抽選なし・全国展開・駅近物件あり・3万円キャッシュバック・カギ交換代無料・設備: 駐車場, バス・トイレ別, エアコン。など魅力的な条件で 居室を提供している。
ビレッジハウス（Village House） ← 公式サイト
全国 展開された流れは？！
2017年1月フォートレスグループが厚生労働省の管轄下にあった西日本の雇用促進住宅を バルクで 一括取得し 『 Village House／ビレッジハウス 』として ブランディングし ビレッジハウス・マネジメント社が物件の運営を行っている。既存入居世帯には 賃貸条件の維持を前提とした継続的な保有・運営をしていくと同時に３６，０００戸程度の空室分については リノベーションし ２０１７年から低価格賃貸住宅として提供している。慢性的な供給不足が 続く低価格帯賃貸住宅市場に 新たな供給を実現し 高齢者 生活保護受給者 公共住宅からの転居者の受け入れにも 積極的に取り組む運営をしていく方針との事です。
2017年7月には 東日本の雇用促進住宅も一括取得し 全国1001棟9万9,005戸の運営を行っています。
引用：ウィキペディア
語義は 『 大きさ 容量 かさ 』のこと。まとまった状態を指します。
不動産の関係でいうと 複数の不動産や債権を ひとまとめにして 売買を行うことを言います。採算性の高いものと低いものを組み合わせて 取引の効率を高めるために行うケースが多いです。
取得単価について 参考まで
西日本を一括取得した際の 戸当たりの単価は
西日本27府県の旧雇用促進住宅 １，６３８棟 ５９，９０４戸を 約３６６億円で 取得したそうです。
1戸あたりを計算すると
『 約６１万円 』と格安で うらやましい限りです。
【名言】松下幸之助さま から言葉のプレゼント
『 時を待つ心 』
：わるい時がすぎれば よい時は必ず来る。
おしなべて 事を成す人は 必ず時の来るのを待つ。
あせらずあわてず 静かに時の来るのを待つ。
競合物件とするか？
まずは 周辺に ビレッジハウスがあるか 確認しましょう！
ビレッジハウス（Village House） ← 公式サイト
周辺に 物件がある場合は 募集条件や内装リフォームの状況など しっかり現状含め 物件の把握を行いましょう！
そこで 自身の物件を 際立てる わき役となる物件であれば 競合物件として 自身の物件が 先に満室になるように しっかり営業を行いましょう。
※仲介業者さんへ 報奨金など 見えないところで 営業負けしていないこともしっかり 確認しましょう。
※当て物となるのか？ 当て物として使われるのか？
入居希望者さんを 案内する部屋のうち 内見した入居希望者さんが がっかりするような物件 本命の決めたい物件があり 当て馬のような扱いの物件。だから当て物件と言われています。
現在は このような手法をされている仲介業者さんは 信用を失い 他の仲介業者さんで お部屋探しをされるので 少なくなっていると考えます。
無駄な賃料ダウンや報奨金アップなど 不要な出費は押さえ その物件が満室になった後の １番手を目指しましょう。
退去の際の空室・募集対策
周辺に 競合物件として 存在する場合
競合物件として募集対応（部屋付け優先の対決）していく場合の注意点は 資金力を背景に 全体としての収支を考え 募集条件を 都度変えてくることや キャンペーンを実施するなど 競合物件として 差別化できている事を 常に確認する必要があります。
※消耗戦にならないように 安い賃料の基準とならないように 競合物件としての検討は 慎重に対応しましょう。
という選択肢もあります。 柔軟な対応で 最大の収益確保を！
無駄な賃料ダウンや報奨金アップなど 不要な出費は押さえ その物件が満室になった後の １番手を目指す方が 得策である可能性は高いです。
競合物件として 対抗しない！
結論としては 競合物件として 対抗しない！
バルクで 格安に購入し 修繕のボリュームで 格安でリフォームも行える体制も整い 仲介業者さんへの手厚い報酬などと 資金的に 同じ土俵で 戦えることは まれなケースだと 考えます。
また そのような 格安で 優良物件であれば 長期の入居も考えられますので
一度 満室になる事を待つのも 賃貸運営の作戦の一つでもあり 過剰な 近隣相場の下落をさせないことにもつながると考えます。
エリア的に比較される 近くのビレッジハウスがある場合 賃料や報奨金等の条件 実際のお部屋の仕上り具合等を確認し 差別化できる点を見出し 最大限のアピールで 自身のお部屋が 決まるような対応は 常に行いましょう。
無駄な賃料ダウンや報奨金アップなど 不要な出費は押さえ その物件が満室になった後の １番手を目指すことが 収益最大化につながると考えております。
差別化を図り 賃料値下げの消耗戦は避けましょう！
