Enjoy 満室 life. 楽しい満室生活を！
今回は 賃貸運営のなかで 収益最大化につながる
不要な修繕を未然に防止！
毎年 新春のこの時期に起こる凍結修繕？！
事前点検や 事前通知により 防止できます。
御 用 聞 き か ら の い い 話 し
原因と対処方法を 知ることで
不要な修繕をなくしましょう！
自然災害と割り切らず対応次第で
起こらない 想定内の不具合です！
とは言え 凍結漏水が発生した際には
迅速な一次対応指示ができるように
お伝えしてまいります。
寒いと 凍結するね！
毎年 この時期に発生する凍結！漏水！
毎年この時期になると 昨日まで 問題なく水が出てたのに！ 朝早くから 『 水・お湯が出ない！ 』 から始まり 『 外部で水漏れがある！ 』と連絡が入りますね！
凍結による止水！ 凍結による漏水です！
凍結は 予防・防止できます！
対策の前に 不具合発生時の 状況確認で 原因を想定し 対応していきましょう。
凍結等不具合の状況確認
寒波が来て 前日まで 問題なく 水やお湯が 出ていて 朝方から水が出ない等の不具合が発生した場合 凍結による不具合 発生の可能性が高いことから 想定しております。
【 水・お湯が出ない！ 】
■給水設備・給水配管関係の凍結の可能性が高い。
前日まで 問題なく 水やお湯が 出ていて 朝方からどこの水栓からも 水・お湯が出ない場合は 給水配管の凍結の可能性が 高いです。
また 同じ建物の他の部屋も同じく 水やお湯が 出ない場合は 共用の給水設備の凍結や ポンプ等の不具合の可能性もあります。
■給湯器廻りの凍結の可能性が高い。
外前日まで 問題なく 水やお湯が 出ていて 朝方から お湯のみが出ない場合は 給湯器廻りの凍結の可能性が 高いです。
①給湯器へ入る給水配管の部分
最も凍結が多い配管部位です。給水配管は 部分的に露出していて 水が通るので 外気温の影響を受けやすく 水温が下がりやすいため 凍結しやすい部位です。
②給湯器本体内の配管部分
給湯器本体内でも 内部のコイルの部分や 給水配管と接続している部分が 金属製のため 凍結することが多くなっています。
③給湯配管部分
お湯が通る配管なので 水温が給水配管より高いため 給水配管(水道管)部分より凍結になりにくい部分であり 給湯器本体に装備されている凍結予防ヒーターにより 凍結する頻度は低くなります。
④追い焚き配管部分
追い焚き配管も 外気に触れているので 絶対に凍らないということはありませんが 給湯器本体に設けられている凍結防止機能により よほどの気温低下でなければ凍結することはあまりありません。
【 ここが 重要です！ 】
※空室などで 電源を落としている場合は 凍結防止ヒータは働きません。給湯器本体内部のコイル破損が考えられます。
※空室の場合は 給湯器本体の水を抜き 凍結しない処置をすることが必要です
よくある凍結破損による漏水ヵ所
寒波が来て 前日まで 問題なく 水やお湯が 出ていて 朝方から水やお湯が出ない等の不具合が発生し 外部を確認すると 漏水がある！ 一次的な緊急 止水対応が 必要と考えられますので 凍結破損個所を 確定し 対処方法を 想定しておきましょう。
【 外部で水漏れがある！ 】
■給水設備・給水配管関係の共用部の 受水槽廻りから漏水。
共用の給水設備の凍結による配管等の破損が考えられます。受水槽廻りの配管で 水位を制御するための定水位弁や パイロット配管などは細いことなどから凍結しやすいと言える部位で 凍結防止ヒータ―や 保温等により 凍結しないような施工対応が行われております。が不具合等にて 凍結破損し 漏水することが考えられます。
【 ここが 重要です！ 】
※定期的な巡回点検で 動作確認等 目視点検を実施しておきましょう。
凍結防止ヒータがに電源が入っているか？配管の保温に不具合。剥がれがあるなど。簡単に確認ができます。
※定水位弁等の装置や 受水槽廻りの配管破損の際は 費用も多くかかるのですが 同じ時期に 同じような不具合が 発生するため 復元・改修されるまで時間がかかってしまい 入居者さんに 迷惑がかかってしまう可能性が高いです。
※点検にて このような 想定できる不具合は 防止しましょう。
■各住居（各居室）の給湯器廻りから漏水。
通常使用中 入居中であれば 本体の不具合でなければ 給湯器本体が凍結による漏水は 考えにくいです。
空室で 電源を落としている場合や 空室で 給湯器本体の水抜きが出来ていない場合 本体が 凍結破損する可能性があります。
凍結防止機能が作動していれば よほどの寒波でない限りは 給湯器内部の凍結は防止できます。
■各住居（各居室）の屋外洗濯機水栓から漏水。
外部に洗濯機置き場がある場合などは 洗濯機の水栓が凍結破損し 漏水する可能性があります。
こちらも 使用していない場合は 凍結しやすく 配管内の凍結による膨張で 水栓本体が 破損する事があります。
対策としては 直接風が 当たらないような 保温を施しておく事 凍結防止ヒータ―を巻き付けておく事などを お勧めします。
事前に寒波が来ることが分かっていれば 少し水を流しておくことも 凍結破損に対しては 有効です。
※対処後は 水を閉めることを お忘れなく。
■立水栓などの露出部がある配管や蛇口から漏水。
外部に 散水栓や 立水栓などがある場合は 水栓柱 または 水栓本体が 凍結破損し 漏水する可能性があります。
こちらも 露出していて 風が直接当たるなど 凍結しやすく 水栓が凍結による膨張で 破損する事があります。
対策としては 洗濯水栓と同じく 直接風が 当たらないような 保温を施しておく事 凍結防止ヒータ―を巻き付けておく事などを お勧めします。
事前に寒波が来ることが分かっていれば 少し水を流しておくことも 凍結破損に対しては 有効です。
※対処後は 水を閉めることを お忘れなく。
漏水発生は お昼前ぐらいが多いのは？
破損原因の氷が 解ける事にあります！
コイル・配管や水栓等の凍結膨張による割れ破損は 水が凍りとなって膨張し 破損してしまいます。
凍っている間は 割れた部分の蓋をした状態になっています。
外気温が上昇し 凍結した部分が 自然解凍されると 破損部分から 勢いよく水が噴き出し始めるため お昼前ぐらいから の連絡が多くなる理由の一つです。
凍結時・漏水時の一次対応
【凍結時】水が出ない場合。
外気温が上昇し 凍結した部分が自然解凍されるのを待ってもらいましょう。
自然解凍されれば お湯が出るようになりますが 無理に お湯などで配管をあたためて解凍しようとすると 配管の破損 給湯器の故障原因となりますので お勧めできません。
自然解凍により 蛇口から水が出るようになったら 給湯器本体 給湯器周辺の配管から 水漏れがないかを 確認しましょう。
【漏水時】水が噴き出している。水が漏れている。
①漏水箇所の近くのバルブを閉めましょう！
給湯器からの漏水であれば 給湯器の入り口のバルブを閉めましょう！
それでも 止まらない場合は お部屋の給水メータのバルブを閉めましょう！
②業者さんに依頼し 現地対応をお願いしましょう。
給湯器の不具合の場合は ガス供給会社さんが 対応頂ける場合が多いです。ガス供給会社さんは ２４時間対応しているので 助かりますね。
凍結防止の対策
凍結防止の事前点検や 事前通知により 凍結修繕をなくしましょう。
ご説明させて頂いたように 凍結による不具合は なくせます！
凍結破損部位によっては 定水位弁等の装置や 受水槽廻りの配管破損の際は 費用も多くかかります。
同じ時期に 同じような不具合が 発生するため 復元・改修されるまで時間がかかってしまい 入居者さんに 迷惑がかかってしまう可能性が高いので 事前予防を心掛けましょう！
【給湯器廻りの凍結について】
※給湯器自体に凍結防止機能があるので 電源を落とさないように！
※空室などで 電源を落としている場合は 凍結防止ヒータは働きません。ガス供給会社さんに お願いして 給湯器内部の水抜きを！ お願いしましょう。
【給水設備：受水槽・ポンプ廻り・配管等の凍結について】
※受水槽及びポンプ廻りの配管の凍結防止ヒータの有無 及び 動作ランプ確認。定期的な巡回点検で 動作確認等 目視点検を実施しておきましょう。
※受水槽及びポンプ廻りの配管の保温に不具合がないか。保温材が剥がれがあるなど 保温材等に異常があれば 修繕しておきましょう。定期的な巡回点検で 目視点検を実施しておきましょう。
※事前に寒波が来ることが分かっていれば 少し水を 流しておくことも 凍結破損に対しては 有効です。対処後は 水を閉めることを お忘れなく。
※凍結で水が出ない時の 最も推奨できる対応は 自然解凍を待つことです。
給湯器や配管等が 故障・破損してしまうと 修理が必要となり 修繕復旧するまで 時間がかかってしまう可能性があります。
自然解凍をお待ちいただくのがおすすめです。
※凍結した配管や部位等に 熱湯をかけると配管の破損につながります。
結果 高額な修理が必要となり 修繕復旧するまで お湯を使えるようになるまでに 時間がかかってしまいます。
※ぬるま湯をかけて 給水元栓を解凍した場合等も ぬるま湯を拭き取らずにそのまま放置し 給水元栓や配管 保温材に かけたぬるま湯が 残っていると その水が 凍結する可能性があるので ぬるま湯で 解凍を行った場合は 必ず 水を丁寧に拭きとりましょう。
凍結防止の事前点検や 事前通知により 凍結修繕をなくしましょう。
