賃貸運営には 様々な管理運営の方法があります。
『 賃貸物件の管理委託のメリット。押さえる点はここ。 』
管理委託先の選定について 深掘りしていきます。
知っておくべき管理の常識・非常識
今回は 賃貸運営で必要な知識を含め
管理委託のメリット・デメリットについて
知っておくことで 管理運営形態を
検討する際に 活用頂けるように
お伝えいたします。
管理委託は 経験豊富な提案が魅力！
賃貸物件の管理委託のメリット。押さえる点はここ。
様々な管理運営方法を考える中で『 管理運営 』と呼ばれる日々の業務は 建物という『 ハード面 』に 管理という『 ソフト面 』が上手く機能する必要があります。
今後どういった管理方法が自分にとって最適か。管理委託のメリットなどを交えて 判断いただく為の材料として お伝えしてまいります。
管理委託の業務内容
管理委託の業務の内容は 以下にあげる１３項目が 賃貸管理の主な業務内容かと考えております。
管理委託先を検討する際には 各項目について 対応の内容として 含まれているか。 また 得意・不得意な項目もあると思いますので 確認する内容として活用頂ければ幸いです。
２．契約関係
３．ｸﾚｰﾑ・相談対応
４．家賃管理
５．退去敷金精算対応
６．鍵の管理
７．簡易修繕
８．定期巡回
９．24時間管理
１０．建物管理
１１．各種設備管理
１２．その他 水道検針・公共料金支払い
１３．納税（確定申告等年間収支資料作成）
管理委託先の比較
管理委託先の比較は まず 管理項目について 対応する。対応しない。で比較検討しましょう。
大家さんからよく聞く事なのですが
どこの管理会社に頼んでも一緒でしょ！
管理料の安いところで決めようかしら？
項目にある内容を 大家さんのために 確実に対応して頂き 収益の最大化に向けて 業務を行ってくれるのであれば 管理料が 安いところで 決めて良いと思います！
管理会社の比較検討で 重要な事はこれ！
実際の数値比較や実績を確認るす必要があります。
・管理委託料に入っている管理項目。
・管理委託料以外にかかる費用。
・修繕対応の費用。
・委託した場合の空室期間。入居率！
・管理受託戸数。管理受託オーナ数。
・管理対応社員数。
・委託時の窓口・担当者さんの確認。
（担当者制／業務担当制）
・緊急時の連絡対応の確認。
（入居者さんから／オーナさんから）
※これらは 最低限比較検討する際に 実際の対応内容含め確認し 委託後の検証も含め 書類による比較検討をお勧めします。
※空室期間や入居率などは あくまでも 保証対象の数値ではない事を 知っておきましょう！ この項目で大切なのは 早期入居に対しての対策の引出しがどの程度あるかによって 確認できます。
管理委託のメリット・デメリット
管理委託のメリット・デメリットを考えていく中で 経費や収益的な面と実務を委託することでの時間的制約・肉体的／精神的な不安等が軽減される事も 判断基準に影響してくる要因と考えます。
『 入居者管理 』と『 建物管理 』をあわせて 具体的に検討してみました。
管理委託のメリット
賃貸運営は あらゆる面で判断が必要なため専門知識がないと適正なジャッジが行えない事が考えられます。
そこを 管理運営の専門で業務を行っている管理会社さんに依頼することで 専門知識が少なくても 提案を受けその内容を精査し 判断させて頂ける事が 管理委託のメリットの一つと考えております。
管理委託をしている大家さんは 賃貸運営の金銭的な面以外は 基本的に管理会社さんに 全てお任せしているのが現状です。
具体的に 管理会社さんが対応している内容としては
：退去後２ヶ月後には 入居が決まる。
・入居者さんの審査も任せられる。
：入居者さんの質がよい。
・適切な修繕・建物の維持管理の提案や実施を任せられる。
：事前に提案を頂けるので税務上も計画的に検討できる。
・直接修繕を依頼するより 安価に修繕対応をして頂ける。
：管理会社さんゆえのスケールメリットを還元してもらえる。
・管理運営の業務で 時間的な労務・実務が発生しない。
：電話で対応詳細の事前・事後報告が頂ける。
・クレームやトラブルは２４時間 緊急対応も任せられる。
：２４時間対応頂けるので安心。
・クレームの処理など入居者さんとトラブル対応も任せられる。
：対応が迅速で 進捗報告等の遅延もなく安心できる。
管理委託のデメリット
管理会社さんに委託をすることで 管理委託料や協力業者さんとの中間マージンが発生してしまう業者さんがいる点や 管理対応を直接行う事がなくなるため 入居者さんとの交流など直接のやり取りがなくなります。
※これらは メリットとなる事もあります。
具体的に良く相談を受ける内容としては
・管理会社さんの協力業者さんで施工することで 修繕費用が高くなる。
※業者さんによっては スケールメリットで 必ずしも高価とは限りません。
・担当者との連絡がつきにくい。
・専門分野の知識が身につきにくい。
・基本的には『 入居者管理 』と『 建物管理 』ともお任せなので 入居の状況が悪い場合などの対応が不安。
・入居者さんとのコミュニケーションが取れなくなる。
・物件で何が起こっているのか分からない。
管理委託で押さえる点はここ。
押さえる点はここ。絶対に外せない条件は！
お部屋付けの提案力！
退去の３ヶ月後には契約開始へ！
その他の管理業務は 出来て あたりまえです！
お部屋付けの良くない管理会社さんには
改善してもらいましょう！
※この考え方を持たれている大家さんは 流石です！
大家さんが専業である又は副業である事も大きく影響しますがいろいろな経験をされている方や 親身になって相談できる信頼できる方が身近に おられない場合は 信頼できる管理会社さんとタッグを組んでノウハウを教えて頂きながら経験値を上げる方法も有効と考えております。
・ご説明したメリットの内容が 実施できるか。できているか。
・管理委託の提案の通りに業務を行って頂けるか。頂いているか。
管理委託を行っても 自主管理を行っても
これだけは ご自身で 確認／把握／対応するような心がけが 収益最大化につながります。
ご自身で 確認／把握／対応する！
・退去・空室・反響の状況の把握
：収益最大化には 重要です。
・委託した場合の空室期間。入居率の維持。対応の確認。
：具体的に退去後３ヶ月までには決まる！
・信頼できるブレインとのお付合い
：セカンドオピニオン的な意見を頂ける仲間が必要です。
・退去時の覚書など。（賃貸借契約書/特約などの確認含む）
：大家さんの立場/要望が反映されているか。
・２４時間緊急対応の加入
：入居者さんが長く住んで頂くために内容確認は重要です。
・定期清掃・巡回の把握
：定期の報告を頂き。現地の状況が分かる状態が重要です。
・修繕による不具合の場合の保険加入
：管理会社さんや修繕業者さんの対応不良の際の損害に対しての保険加入の確認が必要です。
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