あっくんブログ！
賃貸運営は 入居があれば 退去もあります。
入居者さんの目線と 大家さんの目線を含め
双方が納得いく為に敷金精算の考え方を
深掘りしていきます。
知っておくべき管理の常識・非常識
引越し退去の際の敷金精算について
『 退去清算早期確定。敷金を多めに返金してもらう方法！ 』
早期に 結論をだし 次の新しい生活準備や
新しい入居者さんの入居準備が出来るのことが
双方にとって 一番良いことと考えています。
『 円満解決 』の考え方の一つとして
この情報を 活用頂ければ幸いです。
敷金精算はお早目に！
退去清算早期に確定。多めに敷金返金をしてもらおう！
退去の際に 入居者さんの負担部分の原状回復費を 敷金から相殺し敷金返金される金額は 誰が見ても正当な金額である必要があります。
事前確認は 重要ですが 契約書等に基づき 原状回復のガイドライン等に沿っていない 不当な費用である場合も考えられますので 敷金を不当に少額の返金をされないように 参考になれば幸いです。
※敷金精算のクレームの多くは 大家さんや入居者さんの双方が納得できる 交渉がうまくできていない事にあると考えています。
敷金 退去清算とは
退去清算とは お部屋を賃貸し お家賃の未納がある際には退去時に清算したり 退去するときの原状回復の費用として 入居前にあらかじめ払う大家さんが無利息で預る預り金のようなお金が敷金です。
基本的には敷金から 原状回復にかかった費用が差し引かれたお金を返金するこれら一連の清算業務を退去清算としています。
最初に結構お金を支払った記憶はあるので
敷金返金の金額を当てにしていたんだけど！
この様な事もよく聞く話なのですが 退去することが決まった際には 契約時の賃貸借の契約書や重要事項説明書を 確認する事が重要です。
契約時に 何ヶ月分か。結構お金を払った気がするという入居者さんがおられますが 敷金と礼金を一緒に考えておられたケースが 良くありましたので ここで礼金について ご説明致します。
※契約時の賃貸借の契約書／重要事項説明書を確認するか。初期費用の内訳を確認しましょう。
礼金とは
賃貸借契約の時に初期費用の一部に 部屋を所有する大家さんに対して 部屋を貸してくれるお礼の意味合いで 支払われているお金のことです。
基本的に退去時に返金されることはありません。
最近では礼金なしの物件も増えていますが 家賃０カ月から３ヶ月分など 物件による場合や募集時期等により 変更される場合があります。
原則として経年変化や通常の生活による磨耗は貸主側の負担で、借主の故意・過失によって汚損・損壊したものがあれば、その修理費を請求されるのが一般的。
引用：『 原状回復(ゲンジョウカイフク)の意味・解説 』
SUUMO(スーモ)住宅用語大辞典 より
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あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
退去清算のトラブル
賃貸アパートやマンションなどを退去した後 家主に預けておいた敷金が返ってこない。
傷つけずきれいに住んでいたつもりなのに 畳や壁紙などの修繕費やハウスクリーニングなど『 原状回復費用 』を引かれて 考えていた敷金が 返還されなかったというトラブルが発生しています。
大家さんと入居者さんの認識の違いからトラブルは発生しています。
具体例から双方納得いく妥協点を確認していきましょう。
【 認識相違の具体例 】
敷金が返ってこない！
あり得ない！
原状回復の負担分を差し引いたら 請求しないといけないんだけど！
高額な修繕費用を請求されているわ！
ひどい大家さんね！
汚したり傷つけたりしたろころだけを請求しているのよ！
キレイに使っていたのに！
敷金の返金が少ないでしょ！
次に貸出すのに清掃しないと貸し出せないだろ！
最低限の所を 清算させてもらっているんだよ！
入居した時からの傷もあったわよ！
修繕して貸し出したので傷があるはずがないわ！
原状回復の負担
賃貸アパートやマンションなどを退去する際 入居者さんには建物の原状回復義務がありますが 借りた当時のままの状態に戻すという意味ではありません。
原状回復とは
原状回復義務とは 入居者さんの故意／過失や不注意によって生じた傷や汚れのみ 負担して修繕しなければならない ということです。
経年変化や通常の使用による傷や汚れなどは 月々の家賃に含まれていると考えられるので 大家さんの負担ということです。
その故意過失で修繕をしなければならない範囲等については 入居者さんが不注意で 畳に飲み物をこぼし シミが残っていた場合は 部屋の畳すべてではなく 汚れた部分の１枚単位で畳の表替え等の費用を負担すればよいことになっています。
国土交通省により 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて 指針が示されていますので 詳細は下記リンクを 参照願います。
引用：国土交通省のＨＰ『 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 』
負担割合とは
退去清算で原状回復に必要な又は 次回貸出すための修繕を含めたトータルの見積があがる事もあります。
原状回復に必要な修繕で ３年間の入居で 入居者さんの故意過失で 負担する項目 例えば壁紙クロスを貼りかえる際は 耐用年数６年の壁紙クロスは 入居者さんの負担は ５０％となります。
しかしながら ６年以上入居したらどれだけ故意過失で汚したり 損傷させても０円となるわけではないので 注意が必要です。
『 経過年数を超えた物件であっても、借主はなお善管注意義務を負い、貸室に損耗を与えた場合は、例えばクロスを張替える費用（工事費や人件費）などにつき、借主負担となる場合がある 』との見解もガイドラインで示されています。
引用：広島県のＨＰ『 賃貸住宅退去時の敷金返還トラブル」リーフレット 』
※入居者さんに 不利な特約は 基本認められませんが 言い換えれば 一定の要件を満たしていれば 原状回復の考え方の範囲を超える修繕費の負担も 入居者さんは負担しなければならない可能性があると言うことです。
①特約の必要性があり かつ 暴利的でないことなどの客観的 合理的理由が存在すること。
②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
③借主が特約による義務負担の意思表示をしていること。
※平成１３年４月１日以降の契約については 『 消費者契約法 』が施工さてれいて 消費者に一方的に不当・不利益であれば その条項の無効を主張できます。
認識相違をなくす。
契約書等に基づき 原状回復のガイドライン等に沿っていない 不当な費用である場合も考えられますので 認識相違をなくすため 不当な費用の請求をなくすため 下記３点が 交渉においても重要と考えております。
■契約内容／特約等の確認が重要。重要事項説明を確認。
※契約時点で 退去時のトラブルは未然に防ぎましょう。
契約書類等の説明をしっかり確認しましょう。
署名捺印は 契約内容の同意の意思表示です。
■入居時損傷個所の届け出は重要。
※退去時に 初めからあった傷。初めから壊れてた。
これらの証明は 入居時の記録を提出しておくことが重要です。
■退去時の立会いは行うべきです。
※退去立会い時に 金額が確定しない場合でも 汚れや損傷個所の双方確認は 必要です。
※修繕の見積り明細書を提示された際にも 相違が起こりにくいと考えます。
立会い時持参物：鍵（返却の為）／契約書（特約の確認）／ガイドライン（内容の把握）／損傷個所確認書（入居時の提出書類）
入居時にしっかり確認しましょう！
これで トラブル解消です。
入居者さんご自身で 契約書等に署名捺印をしていて 『 不当だ！ 』と契約書等の無効の主張は いかがなものかと思いませんか？
※大家さんも 入居者さんが了承していることで
総合的に入居審査し 契約／入居頂いていることを 理解すれば 後だしは かわいそうだと思います。
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賃貸物件の新生活が 始まるまでの流れのまとめ記事として 知りたいことが 見つかりやすい様に 下記リンクの投稿記事（あっくんブログ）を 公開しました。
『 賃貸の申込から入居時チェック退去清算まとめサイト 』
から ご覧頂き 参考になれば幸いです。
