Enjoy 賃貸 life. 楽しい賃貸生活を！
大家さんや賃貸運営という副収入にあこがれて
賃貸運営の仲間入り 初めての大家さんになるために
失敗しない物件探しが大切です。
『 収益物件の探し方！購入するときの考え方はこれ！ 』
賃 貸 運 営 の 心 が け
銀行の融資が下りたから 収益物件の運営は
大丈夫！そんなに甘くはありません！
収益物件の運営は お部屋が決まらないと失敗です！
購入前のシュミレーションが大切です。
シュミレーションで 押さえるべき点含め
これからの賃貸運営・購入検討に 活用頂ければ幸いです。
収益物件の探し方！購入するときの考え方はこれ！
物件の探し方は いろいろありますが なかなか表面的に表れている掲載されている物件で 『 買い！ 』となる物件に出会えるのは 難しいのが現状です。
しかしながら 『 これ！ 』と思う物件が出た時に すぐに『 買付証明書 』を出せるように準備しておきくことが大切です。
『 コトバンク 』より引用
情報の仕入れ先
インターネットでも 収益物件の情報サイトは多数あります。
情報は多い方が 分析し 判断できる知識を増やす意味でも また 良い物件が出た時に 先を越されない判断をするためにもアンテナを張って データの蓄積をしておきましょう。
①直の売り主からの情報
②売買仲介業者さんからの売主直情報（仲介業者さんが売り主さんと直の情報）
③地域密着の売買業者さん
④売買仲介業者さんからの情報（仲介業者さんが多数間に入っている売り物件情報）
⑤インターネット等に掲載されている売買物件情報
物件情報の受領先
物件を購入検討するにあたり いろいろな質問事項が 発生することが考えられます。
質問や交渉ごとに レスポンスよく回答が頂けたり 交渉内容によって 他の購入希望者への情報が流れたりしない事を 考えても 下記の情報が 購入まで 行きつきやすい情報源になるケースが多いです。
①直の売り主からの情報
②売買仲介業者さんからの売主直情報（仲介業者さんが売り主さんと直の情報）
これらの情報が 多く集まるようになれば 自分に合った収益物件を手にするチャンスが増えてきます！
物件情報の分析
物件の購入のための分析は いろいろ考えられますが 受領した資料を 鵜呑みにすることなく 自分で納得できるシュミレーションを作成しましょう！
資料の受領・使い方
①【 初めの情報：マイソク受領 】
購入する際に受領する資料として『 マイソク 』と呼ばれる物件資料で 物件の概要として 築年数・構造・所在地・敷地面積・建築面積・延べ床面積・年間収益・売買価格・表面利回りなどが 記載された資料を受領しましょう！
元の意味は、この資料を作成し配信する情報会社の社名ですが、現在は資料そのものをマイソクとよぶケースが多いようです。客付けの仲介会社は、マイソクを元にしてチラシなどの不動産広告を作成するケースが多いようです。
『 ＨＯＭＥ’Ｓ 不動産用語集 』より引用
②【 初めの情報：レントロール受領 】
この『レントロール』と呼ばれる資料が 収益物件購入に 大きく影響する年間収益の基礎となりますので 受領し 検討していきましょう。
※注意！
このレントロールの精査が 非常に重要ですので 後ほど確認していきましょう！
その形式は区々であるが、賃貸不動産の調査・評価に当たって活用されている。
『 ａｔｈｏｍｅ不動産用語集 』より引用
シュミレーション
表面利回りに 騙されないように！
利回りとは 家賃収入で 購入資金がどの程度の割合で 回収できるか目安として 大まかな判断基準となります。
例：表面利回り１０％とは 家賃等収入総額の１０年分が購入価格！単純に１０年で 家賃収入で元が取れる。と言う概算の数字です。
※実際には 修繕費用・空室損料・管理経費・税金・利息などが必要なので パーセンテージが高いだけで 決定は危険です。
※一般的に 耐用年数などの関係もあり 築年数が古くなると利回りも高くなってきます。
シュミレーションと言っても 融資の全期間を通してのシュミレーションも大切ですので しっかり 大規模修繕なども考慮して シュミレーションしましょう。
・物件価格
・表面利回り（満室想定賃料）
・購入時諸費用（７．０％程度）
・購入総額費用（諸経費込み総額）
・建物価格/土地価格
・構造（耐用年数/融資期間想定）
・築年数（耐用年数/融資期間想定）
・土地面積（敷地面積）
・建物面積（延べ床面積）
・想定年間家賃収入
・入居率（５年ごと想定）
・家賃下落率（年間１．０％程度想定）
・年間管理委託費用（５％程度）
・年間修繕費用
・年間保険費用
・年間固定資産税
・年間都市計画税
・所得税（法人税）
・自己資金
・借入額
・金利
・融資期間
この情報を元に シュミレーションして 融資期間のキャッシュフロー含め 事業的に問題ないか判断していきます。
レントロールの精査・出口確認
ここで 表面利回りに 騙されないように！の意味をご説明致します！
レントロールの精査が 非常に重要です！
先にも申し上げましたが 必ず 年収の総額だけではなく 契約日や個別賃料等が記載の レントロールを受領しましょう。
【 レントロールで 気にするべき点 】
：間取り等がほぼ同じ場合
■各室の賃料格差がないか？
賃料の安い部屋は 直近で入居していないか？
異常に家賃が高い部屋はないか？
格差がある場合は 通常賃料は下落傾向にあるため 契約日を確認し直近のものであれば その賃料価格帯が 現在の相場の可能性があります。
長く住んで頂いている方は 賃料が昔のまま高い場合があります。
と言うことは 今後入居・退去で入替りが発生した場合は その低い賃料でないと決まらない可能性が高いと判断するべきです。
※すべての部屋を総入れ替えした際の 年間収支をシュミレーションで使用しましょう。
そうすることで 金融機関等の査定より厳しい条件となると考えています。
そこを分かった上で シュミレーションや 買付希望金額を想定し 条件の良い物件に巡り合いましょう！
わたしは 購入者側で 査定の依頼をされた際には リスクを最小限にするため いつも シュミレーションの際 その周辺の募集条件を 集計し 同じ築年数・同じ床面積に換算した際の賃料を相場賃料として 間取り別に 算出して 現状総入れ替えのレントロールで 事業性を検討しております。
【 出口確認で 気にするべき点 】
：更地にした場合の売買価格
そこから現在の建物延べ床面積と解体にかかる費用の単価を掛け合わせて 建物を解体した際の費用を算出します。
土地の総額から 建物解体にかかる費用を差し引き 残った金額が『 更地にした際の土地の金額 』と想定します！
融資期間のシュミレーションで 更地にしたら相殺できる時期を想定したり 景気によっては 売り時／買い時がやってきますので 総合的な 判断の一つとして 購入時に検討しておけば 不安材料の回避につながります。
購入の準備
全て自己資金で購入な能な金額であれば問題ないのですが 多くの方は 金融機関等での融資で購入するため ある程度 自分の融資金額/枠がどの程度か。自己資金はどのくらい必要か。事前に抑えておく必要があると考えます。
融資金額は 物件の力によって違うことはありますが まずは どの程度の金額・どの程度の物件（築年数・利回り等）であれば融資して頂けるか 押さえておく必要があります。
購入したい意思表示をするにも『 買付証明書 』に融資条件の特約を付けて 融資が通ったら購入すると記載し 申し込んでも 一度も融資検討していない場合は そもそも 無理の可能性があるとして 売買する側にとっても 優先度が変わる場合があると思われます。
今一度 まとめとしては
収益物件の購入を 検討される際には
レントロールの精査が 非常に重要です！
※現実の家賃相場を確認しましょう。
今後 売買収益物件等の購入にあたり 詳しく知りたい手順等があれば お問合せ頂ければ 記事掲載したく 考えております。
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