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【これからの賃貸】保証会社加入し連帯保証人も必要？
賃貸運営は お部屋を探されるときの疑問や不安を解消し より良いお部屋として 選んでいただく 整備をすることが重要です。『 【これからの賃貸】保証会社加入し連帯保証人も必要？ 』お部屋探しをされている方も参考になればと考え これからの 賃貸運営の 連帯保証人さんの必要性の判断や 家賃滞納のリスクに対する流れを見極めるためにも 民法改正も含め 深掘りします。 改めて 検討する機会として 活用頂ければ幸いです。
これまでは 賃貸物件を契約する際には 入居者さんが 家賃を支払えなくなったときに 代わりに支払い義務を負う『 連帯保証人 』が必要とされていました。
さらに 『 保証会社 』の加入を 求められるケースも増えてきています。
そもそも 連帯保証人がいるのに 費用を掛けて 保証会社に加入をしなければならないの？
保証会社に加入するのに なぜ 連帯保証人が必要なの？
この理由を深掘りしていきますので 参考になれば幸いです。
※先行して 費用対効果とリスク対応の方法を検討することで 優位な物件となる可能性があります！
２０２０年４月からスタートした民法改正が 少なからず 影響するため と考えております。
連帯保証人さんと保証会社さんについて 掘下げてみます。
連帯保証人さんの役割
連帯保証人さんに 求められるものは
賃借人と連帯して 賃料・原状回復費用などの 金銭債務を支払う義務です。
賃借人の債務の保証で 家賃を滞納した時に 立て替えて支払うことにあります。
騒音などで 隣近所や 近隣に迷惑を かけているので 連帯保証人の立場で 賃貸借契約の解除を お願いしたいなあ？
基本的には 金銭債務以上の賃貸借契約の解約権などの義務や権限はありません。
また 部屋の賃貸借契約の合意解約や動産の処分については 家主と連帯保証人の間で取り決めたとしても それを賃借人に対抗することはできないとされています。
２０２０年４月 民法改正で変わる事（個人）
民法改正で 連帯保証人の責任範囲と極度額が明確化されました。
また あらかじめ決められた極度額を限度とするように定められるとともに 連帯保証人の限度額（上限）を契約書に 記載するように定められました。
・債務に関する利息
・違約金
・損害賠償
・その他に発生する債務
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あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
保証会社加入の意味
本来の保証会社さんの加入の目的は
親や親戚に 連帯保証人を頼みづらいことや 親など依頼する方が 高齢や無職などで頼めないなど 連帯保証人になって頂くように お願いするのが難しい事など 見聞きしています。
そこで 保証委託料などの費用を支払うことで 連帯保証人の代わりをしてくれる 保証会社さんに加入する事で 賃借人さんにも メリットがあるサービスと考えています。
しかしながら 連帯保証人さんと保証会社さんの両方が必要な大家さんや管理会社さんも 多く見受けられます。
賃貸保証会社に支払う費用を抑えたいと考える人もおられ 連帯保証人に依頼できるのであれば 保証会社を利用する必要はないと思われがちですが 契約の条件で 保証人さんを付けて さらに 保証会社さんの加入については 加入必須や基本的に加入を原則としている 大家さんや管理会社さんも 見受けられるのが現状です。
入居募集の条件で 敷金０などで 初期費用を少なくする傾向にあり 家賃の滞納や 退去補修費等は 保証会社さんに加入頂く事で 保全する流れが主流となってきております。
大家さんなどが 保証人さんも合わせて必要と考えている一つの理由は １部上場の保証会社さんが 過去に倒産し 集金済みの家賃や未納家賃の回収が出来なかったことも 挙げられます。
保証会社さんの役割
保証会社さんに求められるものは
連帯保証人さんと同じ様に
賃借人と連帯して 賃料・原状回復費用などの 金銭債務を支払う義務を求めています。
※保証会社さんによって スキームが違うので 詳細は各保証会社さんに確認願います。
保証会社さんが 大家さん（管理会社さん）に対して 家賃を立替えて支払います。
お金の流れは 保証会社さんが賃借人の口座から家賃を引落としを行い 保証会社さんから大家さんや管理会社さんに 送金します。
賃借人の口座が 残高不足等で 引落としできなかったとしても 保証会社さんは 大家さんに対して 家賃を保証し 立替え送金をされるため 大家さんとしては 滞納の心配がなく安心です。
※賃貸人さんに対しては 保証会社さんが立替え送金を行った場合 保証会社さんが 賃貸人さんに請求を行い 回収する流れとなります。
騒音などで近隣に迷惑などかけているので 保証会社さんも連帯保証人の立場で 賃貸借契約の解除もできないの？
基本的には 連帯保証人さんと同じく 金銭債務以上の賃貸借契約の解約権などの義務や権限はありません。
※保証会社さんによっては 金銭債務と合わせて 検討されている事項であると 耳にしておりますので 今後の動向に注視ですね。
２０２０年４月 民法改正で変わる事（法人）
保証に関する改正の影響は 非常に大きいものと考えますが 多くは個人保証に関する内容となっております。
基本的には 法人保証である家賃債務保証会社等による保証は 改正に伴いスムーズに対応する観点からも 今後は さらに利用が多くなる可能性が高いと考えております。
主流は 連帯保証人不要へ！
保証料の費用を支払い保証会社さんに加入するのに 連帯保証人さんが必要なのかと考えられますが 大家さんや管理会社さんの 考え方により 決定されています。
【 保証会社さんの加入については 】
入居募集の条件で 敷金０などで 初期費用を少なくする傾向にあり 家賃の滞納や 退去補修費等が発生した際に 敷金の預りがないため金銭債務が 回収できにくい状況になっていることもあり 保証会社に加入頂く事で 保全する流れが主流となってきております。
【 今後の賃借人の保証の主流は 】
一般的に 連帯保証人には 賃貸借契約の解約権は無いといわれておりますので 近隣トラブルなどで 退去頂きたい場合でも 賃借人が解約しなければならない現状がありますので 役割として基本的に連帯保証人さんと同じと考えれば 今後 お部屋が選ばれる観点からも 連帯保証人は 基本必要から基本不要に変化する流れになると考えております。
今後の動向も 注視していきましょう！
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賃貸物件の新生活が 始まるまでの流れのまとめ記事として 知りたいことが 見つかりやすい様に 下記リンクの投稿記事（あっくんブログ）を 公開しました。
『 賃貸の申込から入居時チェック退去清算まとめサイト 』
から ご覧頂き 参考になれば幸いです。
