あっくんブログ
不動産投資が危険と思われている所以はここにある！
決して情報としては 嘘でない内容である事が大前提ですが
資料をもとに 先が読めない大家さんが陥る
収益物件購入で失敗し 騙されたと感じるところ。
『 収益物件の購入検討は 利回りだけの見極めは危険。 』
近い将来を レントロールから読める方。読めない方。
賃貸運営を成功できるかどうかの分かれ道です。
知っておくべき管理の常識・非常識
これを読んで頂いた方は 失敗しない為 リスクを知ることで
近い将来の不動産賃貸運営を 楽しむ方法として
活用頂ければ 幸いです。
収益物件の購入の選び方
収益物件の購入検討は 利回りだけの見極めは危険
収益物件の購入時 収益還元法にて 表面利回りで 不動産価格をが査定されています。
しかし 採用されている収益のレントロールが怪しい！
家賃の総収入だけではなく 見極めるには レントロールの賃料のばらつきに着目する必要があります。
詳しくは 掘下げてお伝えしますので ご興味のある方は 参考にして頂ければ幸いです。
お部屋・賃貸スペースごとに 家賃・敷金・礼金・契約日・契約期間・間取り・広さ等の契約条件が記されています。
売買仲介の物件資料
怪しいと言っても 収益物件でのレントロールは 各お部屋の賃貸借契約によって 締結されている契約の賃料なので ごまかす事は 宅地建物取引業者さんの資料において あり得ない事で 不正はないと考えております。
利回りに問題なさそうですね！
そんなことはありません。
退去や入居がなければ その時点では 問題ありませんが。。。
不動産の価値を算出する手法のことで 将来生み出すと期待される収益をベースに価値を算出します。
その収益物件の収益性が高ければ 物件査定価格も高くなり 収益性が低ければ 物件査定価格も安くなります。
レントロールが怪しい
収益物件の購入検討は 購入予定価格で 収益検討し 銀行などでの 様々な審査基準で検討されますが レントロールも重要な資料の一つとして 扱われております。
レントロールの信ぴょう性は どちらかと言うと 収集してきた資料を 提出説明することで ある程度は融資相談を持ち掛けた購入予定者である大家さん側の情報を 参考にして審査頂けることもあり ご自身で賃料動向などは 把握する必要があります。
銀行などの融資の審査をおこなって 審査が通ったので 融資の返済も問題なしと考えるのは 危険です。
物件単体のみで 融資期間の返済が 大丈夫と銀行からお墨付きを頂いたわけではありません。
少しでも 購入検討する際 近い将来の 家賃下落のリスクをなくしておきましょう。
結論としては 利回りだけで 見極めは危険な理由は 『 レントロールの将来性 』が見込めているかどうかにあります。
入居者さんが 入替るたびに または 数年で 想定していた 総収益が下がってしまっては 問題ですよね。
売買資料のレントロールの精査
売買案件の資料の一つ 『 レントロール 』の確認すべき点をお伝えします。
レントロールの総収益だけで判断できない レントロール上のお部屋のリストを 確認すると 『 賃料の差 』がないですか。
『 レントロールの賃料の差 』 に注目する必要があります。
なぜなら 部屋の広さや 間取り 階数に違いがなく 家賃の差があるのには 理由があるからです。
レントロールの確認事項
レントロールに 『 賃貸借の契約日 』は 入っていますか。
一般的には 直近の『 新しい契約は 賃料が安く 』なっていると思います。
レントロールに 『 階数 』『 部屋番号 』『 間取り 』『 広さ 』『 方位 』なども 賃料に影響しますので 記載しているリストが受領できていると 精査しやすいので 資料としては 安心です。
稀に 直近の契約が 高い場合もありますが 売買を前提に
物件価格を上げるために 高い賃料で 募集し 賃貸借の契約をしている可能性があります。
※賃料が 相場より高いと感じていないもあります。
なぜ 高い賃料でも 賃貸借契約が成立するのか
賃料を 相場より 高く募集して お部屋が決まるの？
決まります。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
総入替えを想定した総収益が重要
収益物件の購入時の想定が 狂ってしまう点に 『 レントロールの将来性 』の確認があまく 物件の総収益の見込みが悪化することにあります。
総入れ替えで 数年後には 見直しの賃料になることを想定した上で 収益物件の購入や融資返済額の確認検討が必要です。
その後も 年間１．０％程度の家賃下落は 想定しておくことが大切です。
悪い話しばかりではなく ニーズに合わせた設備投資など『 物件の力 』をつけることで 家賃下落を防止することも 可能と考えていますので 日々情報の収集を心がけましょう。
購入検討の際には 当事者でない専門の方に 収益シュミレーションを おこなって頂くのも 一つの失敗しない対策です。
収益シュミレーションをする際に 重要なのは レントロールの将来性 レントロールの見直しなので 購入に際して 利害関係のない 賃貸の相場が検討できる精通された方に 査定を お願いできれば 良い選択ができると考えております。
下記リンクから 投稿記事のリストを
公開していますので 参考にして頂ければ幸いです。
『 投稿一覧（ブログ） 』からご覧ください
