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【契約変更の注意点】賃貸物件の法人契約から個人へ変更
賃貸物件にお住いの場合 会社が借りてくれている法人契約から個人の契約へ変えなければいけなくなった際に 入居者さんが変わる事はないので 問題ないと 思われている入居者さんも多くおられますので 今回は 法人契約と個人契約の違いも含めて 契約変更を検討されている入居者さんや 賃貸運営をされている大家さんにとっても 法人契約から個人契約へ変更する際の 契約変更の注意点を知ることで 双方にとって 最良の選択ができるように深堀りしてみます。
賃貸物件の法人契約から
個人契約へ変更。注意点はこれ！
法人契約から個人契約 又は 個人契約から法人契約 ともに 単に名前が変わるのでなく
契約名義が変わる ＝ 契約者が変わる ＝ 解約手続きと新規契約 となる事ですので 注意が必要です。
入居者さんの立場では
法人契約で契約して 長い間入居しているので 必ず入居を継続できると思われているのであれば 注意が必要ですので この投稿が参考になれば幸いです。
大家さんの立場では
法人契約から個人契約に変更は 引き続き入居して頂けると言うことで 手放しで 喜ぶのは危険ですので この投稿が参考になれば幸いです。
今まで 長く住んでいたので 名前を変えるだけでいいんでしょ。
一般的には 契約者が変更になるので 新たに新規申込となって 審査含め新規に契約締結が必要です。
引き続き入居してもらえるのなら
いいんじゃないか？
新たに個人契約での 入居審査や新たな賃貸借契約の締結をしないと 入居頂いても 緊急時の対応や お家賃等が未納になった場合など 入居者さんも大家さんも 双方いやな思いをすることになり 大変ですよ。
一般的には 名前の変更ではなく 通常の新規入居の手順で 審査から契約締結が行われています。
※大家さんの基準や考え方で 通常の新規手続きを行わないことも ありますが リスクは最大限に減らす対策は 必要です。
賃貸借契約の法人契約
法人契約であれば 個人で借りるよりも 審査が通りやすいといわれています。
法人での信用力も含め 家賃等の未納や モラル的な対応も理解して頂きやすいなど リスクが少ないと考えられていることなどが理由として挙げられます。
法人さんの契約が良いという大家さんがいる一方で 法人さんによっては 保証人さんを立てる事や 保証会社さんに加入頂けない事もあるので 大家さんや管理会社さんによっては 法人契約は不可と言う場合や物件もあります。
管理会社さんで 資本金が３，０００万以上であれば 保証会社さん加入不要などの独自の規定や 法人さんが破産等する可能性が低い事の確認は 審査の一つとして行われております。
賃貸借契約の個人契約
個人契約であれば 保証人さんや緊急連絡先さんなどを立てる事や 保証会社さん加入が必須で 審査の承認がおりなければ 契約できないなど 大家さんや管理会社さんによって 異なりますが 総合的な判断がなされ 承認のうえ 契約締結へと進んでいきます。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
個人契約への移行の注意点
法人契約から個人契約への移行は 名義の変更ではなく 基本的に 法人の契約解約 個人契約締結の手順となります。
そこで 法人の契約移行については まず個人契約の審査承認契約締結が出来るかを 審査しておくことが重要です。
法人さんによっては 新規契約の手続きなど 協力して頂ける事も考えられますが 会社を退社が理由の場合等は 特に注意が必要となります。
最悪の場合は 法人契約から個人契約に移行ができなく 法人契約の解約で 退去頂く必要があります。
法人契約と個人契約の関係
基本的には まったくの別の賃貸借契約となります。
契約者そのものが変更となっているため再契約・新規契約となり 現在 法人さんで結んでいる賃貸借契約の契約当事者＝賃借人となる部分が 変更になってしまいます。
社宅として扱っていたものが 居住年数などの規定で個人契約になる場合や 会社を辞めるので個人契約になるのでは 支払い能力的には 大きく変わってきますが あくまでも基本的には 個人契約となった時点で 法人は契約上無関係となると考えられます。
法人契約時の原状回復費用負担
法人契約から個人契約に移行する際に 入居者さんが入替ることなく 法人契約が終了し 退去の清算をし 原状回復をしないことが想定されます。言い換えれば ご入居頂く前に 通常の退去清算（荷物を搬出して 原状回復工事を行い清算する。）をしてからの 契約開始ではないことが考えられます。
法人契約の間の原状回復費用は 入居者さんである新規契約者さんが 承継する事が前提で 法人契約開始からの経年劣化を採用することが 合理的な対応と考えられて採用されていることが多いです。
そこには 法人と個人の間で 想定費用を 双方で承諾し 清算されている方法が代表的です。
新規個人契約では 法人契約開始からの入居として 契約書の特約等に記載し 個人契約の解約時には 経年劣化を考慮し 退去清算をすることで 契約する考え方が 多く採用されています。
※法人契約時の入居者さんの入れ替えが多くあった場合等は 条件を検討する必要があると考えます。
新規賃貸借契約が基本
法人契約から個人契約への変更は 新規賃貸借契約です。
確認 検討しておくことは ２点！
②個人契約を解約する際の退去清算にかかる原状回復費用等の取決めは 問題ないか。
ここを押さえておくことで法人契約から個人契約への変更の押さえるべき 問題点となりえますので 賃貸借契約のお悩みの解決に 少しでも 活用頂ければ幸いです。