Enjoy 満室 life. 楽しい満室生活を！
今回は 大家さんの収益の元となる 家賃管理の中で 募集条件の決め方 考え方について ご説明してまいります。
【賃料の決め方】値下げ交渉は総合的判断で！適正価格
大家業の賃貸運営のなかで 収益管理の部分で よく見聞きする 募集家賃の決め方は？ 家賃減額交渉の判断で 賃料を一度下げると戻せない！ 家賃減額もできれば 家賃の増額もできるのは当然です。しかしながら減額するときの押さえるべき点など含めて 深掘りしてみます。
入居者さんの減額交渉をする際にも 賃料の決め方や 大家さんの考え方を知る事で 家賃減額交渉を了承頂ける可能性が高まり 双方メリットがあり 納得のいく結果につながると考えておりますので 参考になれば幸いです。
家賃収益管理の中で 募集条件の決め方 考え方について 長く住んで頂ける前提であれば 家賃の減額も可能になると考えております。
入居期間により賃料増減する基準を確立することができれば と模索しております。
このようなことを考えることで 楽しみながら満室運営が行える形となることを目指します。
家賃・募集賃料の決め方
お部屋を探されているかたは 少しでも安い方がよいので 需要と供給のバランスが重要です。まずは基本的な相場賃料の考え方から 説明してみます。
相場賃料の確認方法
賃料相場は 様々な要因に左右されます。特に 立地と物件の特徴の影響を強く受ける傾向があります。
・対象地域
・間取り（広さ）
・築年数
・設備
・建物の構造
・最寄駅からの距離
・利便性
・取引時期（ 競合となる物件数などで調整も可能 ）
これらの賃料を 左右する要因を 実際ご自身の物件と同じ状況の物件を 比較対象の物件として リストアップしましょう。
家賃相場は 誰でも簡単に検索できる インターネットの検索サイトを活用させて頂き 相場感を確認しましょう！
まずは 広告等に掲載されている物件の 賃料情報を調べることで ある程度の相場感を把握しましょう。
あくまでも 実際に取引される賃料と掲載された賃料が一致するとは限りませんので 仲介業者さんへの聞込みも含めて 確認させて頂きましょう。
■【アパマンショップ】家賃相場からお部屋を探すなら、不動産情報が満載のアパマンショップ。
■【CHINTAI】家賃相場・賃料相場を検索するならCHINTAI。
などＴＶの宣伝広告等で おなじみの賃貸斡旋サイトが お勧めです。
相場賃料から自身の賃料の想定方法
先ほどご説明させて頂いたご自身の物件と同じ状況の物件を 比較検討の物件として リストアップした物件を １０物件程度 用意しましょう！
・エリアが同じ
・間取りが同じ
・構造が同じ
【補正出来る条件】ここは 同じ条件に 補正しましょう！
・駐車場の有無
・共益費の有無 及び 差額
・築年数
・居室面積 ㎡数
賃料補正の方法
ご自身の物件と同じ条件にした場合の賃料を想定するために下記の補正を行いましょう！
■駐車場の有無の補正方法
駐車場の有無の補正は 近隣の駐車場代を確認し あり・なしで 自身の物件と合わせ賃料から増減させて その物件の募集賃料を 算出する方法です。
■共益費の有無 及び 差額の補正方法
共益費の有無 及び 差額の補正は 共益費込みと考えて 自身の物件と合わせ賃料から増減させて その物件の募集賃料を 算出する方法です。
■築年数の補正方法
築年数の補正は 築年数の違いを 年間の家賃下落率で算出することで 自身の物件の年数と合わせた場合に その物件の募集賃料を 算出する方法です。
年間家賃下落率想定
私は１．０％ を採用しています！
（ 例： １０年で １割相当の下落を想定 ）
■居室面積 ㎡数の補正方法
居室面積の補正は 築年数の補正を行った後 円／㎡単価を算出し 自身の物件の㎡数を掛け合わせ その物件の募集賃料を 算出する方法です。
これらの補正を行い １０物件の平均値が 現状募集の相場賃料で ご自身の募集金額の判断基準として 確立しましょう！
※仲介業者さんの意見は 決めるために 決めやすい低めの賃料設定を提示されることが多いので 実際の市場の動向との整合性を 見抜く力が 必要です。
ご自身で算出した金額と教えて頂いた金額で 募集賃料の検討が重要です。
※募集時期や空室の状況により 変動させることも重要です。
最良の物件を 適正価格で 取得する大切な試算方法として ご利用頂ければ 幸いです！
不動産の賃貸借条件を 一覧表にしたものをいいます。 部屋・賃貸スペース別に 家賃・敷金等 契約日・契約期間等の契約条件を記します。 その形式は様々ですが 賃貸不動産の調査・評価する際に 活用されている表です。
家賃等の表示振分方法
家賃等は 家賃と共益費が一般的です。
共益費は 基本 共用部の維持管理にかかる費用を 按分し 各お部屋にかかる費用として 家賃とは別に 家賃〇円・共益費〇円と 表示されています。
しかしながら 厳密に共益費は いくらでないといけないと 確定しているわけではなく 共益費込み等の募集表示も よく見かけます。
過去にお知らせした 『 賃貸情報サイトの掲載 優先順位 ： 他の競合物件より優位に表示させたい！』を ご参考にして頂ければ幸いです。
賃料を下げたくない理由
賃料を決定する上で 大きな要素となるので 具体的な理由を 大家さんに聞いてみました！
賃料を一度下げると戻せない?
昨今では 賃料は 毎年 賃貸物件の供給があり 供給過多のエリアを筆頭に 年数が経つにつれて 下落傾向にあるのも事実です。
賃料は もどせます！ あげれます！
また 大家さんや 建物ごとに 空室の状況も違うので 『 この時期は 安くしてでも 一旦満室にしよう！ 』『 残り一部屋になったら 賃料をあげて様子を見よう！ 』
結論 時期により 需要と供給により 金額は 当然 上下できます。
時期や建物の空室状況に関係なく 賃料を下げたままで募集をしていたり 賃料を上げたままで募集をしていれば 機会損失が発生し 収益の最大化は 遠のいてしまうので 適宜 競合物件の動向や 募集賃料は 気にかけて対応していきましょう！
収益が下がる？
決まる事が前提であれば 収益が下がる。 残念ながら正解です！
賃料ダウンで 早期入居の方が 総収益が高くなるという考え方。（ 長期保有の場合 ）
当然 賃料ダウンしなかったことで 決まらなければ 総収益は 下がります。
※賃料を下げなくても空室期間が短く決まる物件！であれば 下げる必要はありません。
■ 賃料減額を検討する際に 重要な考え方を記載しておきます。
単身物件 賃料５万円 現在３ヶ月空室。空室の逸失賃料相当額は１５万円とします。
【交渉内容】
２千円下げて頂ければ 来月から入居。賃料が発生する。
【回答】
①賃料は 下げたくないので 現状の募集条件で 継続依頼。
来月１ヶ月で決まらなければ ２５ヶ月２千円下げているのと同じです。来月も賃料交渉なしで契約開始になるかは不明。精神的苦痛にもつながります。考え方によるので 参考としてください。
②賃料を下げて 来月より入居頂く。
単身物件の入替え期間は 平均２年と言われているので ２４ヶ月×２千円として ４万８千円。 交渉を受入れず翌月契約開始したこととほぼ同じ状況です。交渉なしで翌月契約の保証はない。したがって 賃貸運営をするにあたり 収益的には 賃料を下げて 契約確定させる良い判断かと考えます。
③ちなみに 初記の ３ヶ月空室 １５万を 初回募集時の賃料減額と考えた場合。
単身物件の入替え期間は 平均２年と言われているので １５万円を ２４ヶ月で割ると なんと ６千円強！極端な話しですが ５万円が相場賃料であれば 仮に６千円の減額の４万４千円／月で 募集開始していれば 即契約が 頂けた可能性もありますね。
※決まることが前提で 時が過ぎて思う事。。。
※売買・転売目的であれば 高い家賃で決まる方法を検討し 賃料減額は 極力しない方が良いと言う考え方がありますが。。。目的によっては 判断が変わりますので 要検討です！
物件売却時の査定が下がる？
賃料が下がることで 一年間の純収益で決める直接還元法の場合は 物件売買の査定価格は 下がります！
直接還元法とは 通常１年間の純収益を 還元利回りで 還元して 不動産の価格を 算出する方法のことを表します。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
※収益物件の売買価格は 既存入居のレントロール上での判断だけではなく 満室想定や 長期の入居者さんの高い賃料などの見直しや 総入れ替えのレントロール確認等も 行われることもあるので 安すぎる賃料等の見直しも考えれられるため 確実に下がるとは 言い難いです。
入居中の他の部屋とのバランスが悪くなる。
その場合は ２部屋借りて頂ける？ または 退去して頂き部屋を替える？のであれば 問題ないですね。断る理由は ありません。
とは言え
その際には お互いの認識相違の無いように 覚書など書面に残すことも重要です。
適正な賃料とは！
家主さんの時々の状況と考え方 また 時期による 需要と供給で決まります！
変動するのは 当然で 繰り返しになりますが 賃料を一度下げても 戻せます！
結論
賃料は 一度下げても 戻せます！
時期により 需要と供給により 金額は 当然 上下できます。
時期や建物の空室状況に関係なく 賃料を下げたままで募集をしていたり 賃料を上げたままで募集をしていれば 機会損失が発生し 収益の最大化は とうのいてしまうので 適宜 競合物件の動向や 募集賃料は 気にかけて対応していきましょう！
減額交渉があった際には 総合的な判断で 長く住んで頂けることを条件に 了承可能か検討しましょう。また お互いの認識相違の無いように 覚書など書面に残すことも重要です。
満室運営の考え方の一つとして ご参考になれば 幸いです。
