【入居中の家賃】減額の交渉！下げる必要はある？
入居中家賃料交渉の見極め
賃料交渉の場面は ２パターン！
・入居中の場合
今回は 入居中の家賃減額交渉（増額交渉もあっていいですよね。）があった際の考え方を 深掘りしていきます！
家賃減額交渉の理由
交渉に至る理由は 大きく分けて ３点あります。
なぜ 賃料交渉をしてくる？ 後悔しないための対応方法・考え方について 対策する上で 本当の理由を知る事から 始めます。
実際に 聞いてみました！
・お部屋を探していたら 今の住んでいる物件の募集賃料が５，０００円安かった。
・設備の不具合で修繕依頼しているのに 対応が悪い。対応して頂けないため。
・共益費等を払っているのに 共用部等の管理が出来ていない。
・生活環境が変わり 賃料を支払うのが困難になってきたため。
交渉に至る理由は まとめてみると 下記のように３点です！
①同じ建物で 他の部屋と比べて 高い賃料を支払っている。
②賃料を払っているのに 修繕等 建物の不具合に対して 対応が悪い。
③賃料が支払えなくなってきた。
賃料交渉 承諾しなければ 退去になるか？
物件は気に入っていて どちらにしても 退去までは 検討していない 継続入居の意思がある場合も 多くあるため 家賃交渉理由から 本当に必要な家賃交渉で 減額に応じるべきか 深掘りします！
ケース①
他の部屋と比べて高い賃料を支払っている。
基本的には 減額の必要はありません。
また 現在 募集中のお部屋の賃料等の条件は あくまでも 今現在 そのお部屋であれば 新しい条件で入居頂けます。退去後入居であれば 今の募集賃料で入居頂けるので 何も問題はないはずです。
とは言うものの
下記にて 家賃を調整することも検討してみてください。
継続入居頂けるのであれば 折合いのつく賃料減額の承諾も良い判断と思われます。
※賃料改定される場合には 減額の金額や了承する条件を覚書等にて 書面に記名押印を頂いておくことをお勧めします。条件を付けている場合にも 認識相違がなくなり 双方の利益にもつながります。
【 交渉承諾の際につける条件の参考例 】
・期間を 最低２年間は継続する事を条件にする。
・改定賃料の期間内は 金額の増減は行わない。
・２年間に満たない解約の場合は 従前の減額前の賃料を支払う事とし 清算を行うこととする。減額金額×経過月数にて 清算充当すること。
・他の入居者さんから 今回の家賃の減額の話を聞いて 家賃減額の交渉が入ったら 賃料改定はなかったことにさせて 頂く。
※覚書採用の際は 各自 リーガルチェック含め 自己責任にてお願い致します。
弁護士（ もしくは法務担当者 ）などの専門家に契約書の内容に問題がないか 法的に妥当であるかを チェックしてもらうことです。
『 善良な管理者の注意義務 』の略：借主の能力や社会的地位などから考えて通常期待される注意をもって 目的物を保存しなければならないという義務のことです（民法４００条）
『 信義誠実の原則 』の略：当該具体的事情のもとで 相互に相手方の信頼を裏切らないよう行動すべきであるという法原則をいう。
ケース②
賃料を払っているのに 修繕等 建物に対して対応が悪い。
減額交渉ではなく 誠意を見せて 改善させて頂く事で ご理解頂く。
※ご不便をおかけしている点については 謝罪し 最善の対応を行い。
今後については 改善をもって解決とし 信用を取り戻させて頂く。
※対応不良で 一般的に住居として 使用できない場合には その内容・状況により 使用できない期間の一定割合の家賃相当額を免除しなければならない可能性も考えられますので 不具合 修繕対応は 誠意をもって 早期対応を心がけましょう。
ケース③
賃料が支払えなくなってきた。
内容によっては 住替えの検討を 促すことも必要。
住み替えを検討頂くに値する内容として
※家賃の支払いが困難で滞納が増えている。
※自己破産になる可能性が高い。
賃料減額となると 基本的に長い間 収入と支出のバランスが崩れてきている可能性が高いので 住替え検討を含め相談にのってあげるのも一つの方法です。
滞納が発生してしまうようだと 双方のためにならないので 判断は重要です。
交渉を承諾する際の注意点。
家賃交渉の理由からも 分かるように 今住んでいる物件の友達の家賃を聞いたから交渉した。その場合でも どのお部屋も その当時の賃料で 正規に契約を行っているので 基本的には 減額の必要はありません。
しかし 大家さんのご厚意で 減額交渉を 承諾する場合は 基本的には 減額しなくてもよい所を 減額している旨を 入居者さんに お伝えするようにしましょう。
家賃の減額を承諾頂けた 入居者さんは 感謝の気持ちが必要です。
あくまでも 減額は ご厚意と受け取ることが大切だと考えております。
※『 他の入居者さんに家賃を減額した交渉内容を伝えないで。 』と言っていると伺いますが まず 伝わらないことはないですね。
それだけでは 伝える？！伝わる？！んです。
【 交渉承諾の際につける条件 】
※『 他の入居者さんから 今回の家賃の減額の話を聞いて 家賃減額の交渉が入ったら 賃料改定はなかったことにさせて 頂かざるおえない旨了 承願頂く。 』
覚書等『 賃料減額 承諾の場合 』参照。
※全体に波及させない 方策を 事前に取り入れましょう！
【まとめ】入居中賃料交渉の判断基準
家賃交渉の理由から
■賃料減額 承諾するべき人は
長く住んで頂きたい方。感謝頂ける方。
■賃料減額 承諾しない方がよい人は
引越しをされても仕方ないと判断できる方。
引越しをしてほしい方。
感謝頂けない方
判断が重要です。
賃貸運営ですので 感情的な判断ではなく しっかり理由を把握し 大家さんも 入居者さんも どちらも 有益になるように 良い関係で 長く快適に住んで頂ける 総合的な判断を 行いましょう。
繰り返しには なりますが 大家さんの対応としては 口頭での対応ではなく 覚書等『 賃料減額 承諾の場合 』参照頂き 明確なエビデンスを残しておきましょう。
証拠・根拠・証言・形跡などを意味する 『 evidence 』 に由来する 外来の日本語です。