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【賃貸の修理】負担は決まっています。サービス品？
賃貸物件で 入居者さんが 詳しくは分からない部分 知りたい部分の『 【賃貸の修理】負担は決まっています。サービス品？ 』 入居者さん目線で 入居後の不安や悩みなどを理解し 『 サービス品・設備品 』の扱いについて 賃貸運営に活かしていきましょう。
お部屋の契約の時は 分からない事が多く 確認する事がいっぱいで あまり理解されていない 軽く聞き流してしまいがちな 『 サービス品・設備品 』について 意味合い含め 深堀します。
賃貸のお部屋の設備等故障は 誰が直す？
賃貸の物件は お部屋の設備等の故障は 大家さんが直すと考えている方が 多いと思います。それは間違いです！
基本的には 賃貸借契約書や重要事項説明書に記載されている内容で 決まっていいます。
重要事項説明書の設備欄
契約締結前に 仲介業者さんから 『 重要事項説明書 』にて 契約に関する重要な事項の説明を 受ける際の項目のなかで 『 建物設備の整備の状況 』に記載されているものです。
『 重要事項説明書 』に記載されている設備等が使用できることを含めて 契約されています。
記載ないものは 含まれない サービス品の可能がありますので 確認が必要です。
※サービス品などの取扱いについては『 特約 』に 記載がある場合もありますので注意です。
・エアコン（１基）
・キッチン
・給湯器
・トイレ
・居室照明
など
『 重要事項説明書 』に記載されている設備等が使用できることを含めて 契約していると言うことです。
設備品とサービス品の違い
設備品 と サービス品の違いは 故障した際に 誰が費用負担し 修理や取替をするか。大きな違いがあります。
故障した場合や壊れた場合 貸主（大家さん）の責任と負担により 修理や交換が必要な設備です。
例えば
重要事項説明書に記載のある設備で
エアコン（１基） ／ キッチン ／ 給湯器 ／ トイレ ／ ウォシュレット ／ 居室照明 など
故障や壊れた場合 借主（入居者さん）が負担して修理や交換が必要な設備。
例えば
重要事項説明書に記載のない設備で
エアコン ／ ガスレンジ ／ ウォシュレット ／ 居室照明 ／カーテン など
エアコンが 設備に記載なく 壊れたら自分で取り替えの必要がある物件もあります。
また２ＬＤＫなど 複数の部屋がある場合 リビング以外のエアコンは 設置されていても 設備品として 入っていないという契約もあります。
【サービス品になるケース】
前の入居者さんが 使えるので残していく場合や 初回の貸出しの時だけ 設置して貸出しするなどが サービス品の扱いにすることがあります。
サービス品の扱いでは 使用していて 修繕などが 発生した場合は 使用者である入居者さんに負担してもらう。『 使えるので 使ってよい。 』という意味合いの設備です。
壊れた設備の撤去・処分や新設の費用は？
【 設備品で 故障や壊れた場合 】
貸主（大家さん）の責任と負担により 修理や交換が行われます。
※入居者さんの故意過失の場合は 入居者さんの負担になると考えます。
【 サービス品で 故障や壊れた場合 】
借主（入居者さん）が負担して 修理や交換が必要となります。
サービス品の場合の壊れたものの撤去処分費 及び 取替新設の設備は 基本的には 使用されていた入居者さんの負担となる解釈が多いです。
※特約に詳しく記載されていればその記載の負担範囲となりますので 事前に聞いておくことを お勧めします。
しかしながら 設備の交換など費用負担がかかる事で 入居者さんは 退去を検討される事もあり 大家さんは 長く住んで頂きたい事もあり 普段のコミュニケーションなどで ある程度の交渉に乗ってもらえる可能性もありますので 『 撤去・新設費用は 負担いただけないでしょうか？ 』など 確認することは良いことだと考えます。
※契約上サービス品である場合は 要望や交渉承諾頂けた場合は 当たり前のことではなく 大家さんのご厚意である事に 感謝する気持ちも 大切な事と考えます。
新規に取替設置する所有者
サービス品の場合は 購入設置された入居者さんに 所有権があると考えます。
次に転居する際に 取外し移設が基本となり 必要ない場合等は 残置することで 処分費用を請求される場合があります。
その場合は 取外し移設を行うか。処分費用を支払うか。の選択になります。
ここで登場！
サービス品として 扱われる理由の一つ。
設置した設備や期間にもよりますが 使用できる状態のものであれば サービス品として使用して頂く事で 移設費用・処分費用などかからないらない様に お願いしても良いと考えます。
⇒これがサービス品として扱われる理由の一つです。
取り替える際の処分費用
サービス品については 契約の際に事前に 特約等で 詳細を決めておくのが 最善だと考えております。
繰り返しになりますが
サービス品の場合 壊れたものの撤去処分費 及び 取替新設の設備は 基本的には 使用されていた入居者さんの負担となる解釈が多いです。
※特約に詳しく記載されていればその記載の負担範囲となります。
しかしながら 詳しく明確に 記載されていない場合も多い為 実際現場では 交渉してみると 撤去費用は大家さんがみてくれる場合／新設する物を残置するのであれば撤去費用は不要とする場合／今回は大家さん側で撤去・新設の対応をしてくれる場合など 事例は様々あります。
交渉は 少しでも長く住んで頂きたい 大家さんにとっても ありがたく感じて頂ける場合もありますので 聞いてみることは 良いと思います。
費用負担は 契約時に 基本決定しています。
設備品か。サービス品か。契約時の確認が重要です。
※賃貸募集のお家賃の決定は この違いも考慮されております。
契約前であれば 双方 交渉出来る内容かと考えます。
また サービス品については 契約の際に事前に 取替の際の撤去処分費や取替後の設備の退去時の扱いなど 詳細内容を 特約等に記載頂き 双方合意しておく事が 最善だと考えております。
重要事項説明は しっかり聞いて 分からない部分については 必ず質問して おきましょう。
※入居者さんによって 分かっているか。分かっていなか。は不明です。『 ここまでは ご理解いただけましたか？ 』と質問され 『 はい。大丈夫です。 』と言われれば 分かっていると認識し 説明は 次に進んでしまいます。
重要事項説明書に 記載があり 署名捺印してあれば 契約時 聞いていない！は 通用しないので お互いのためにも 認識相違のない様に 重要事項説明は 集中して 確認して 署名捺印を行いましょう。
※消費者保護の観点からは 入居者さんは 保護される可能性はありますが 認識相違のないようにしておくことを心がけましょう。
重要事項説明の際に サービス品との記載がある場合でも 内容や設備機器によっては 快適に長く住んで頂けるのであれば 設備品として対応頂ける大家さんもおられますので 確認することは 大切です。
賃貸物件の新生活が 始まるまでの流れのまとめ記事として 知りたいことが 見つかりやすい様に 下記リンクの投稿記事を 公開しました。
『 賃貸の申込から入居時チェック退去清算まとめサイト 』
から ご覧頂き 参考になれば幸いです。
