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今回は 賃貸運営とは そもそも どのような事をするの？ 収益最大化にするための体系を整えられるように 賃貸運営管理の業務内容について 説明いたします。収益の最大化は 管理業務の内容・実務を確認し ご自身で 行える事はやる！自身でできないこと。時間がかかってしまう事。などはアウトソーシング（外注）し 部分的にお任せする！ ご自身にあった管理の形を検討する材料として活用頂ければ幸いです。
賃貸の管理を代行するか。管理業務の内容確認。
そこから あなたにとっての 収益最大化にするための体系を整えられるように 賃貸運営管理について 説明いたします。
なぜ 重要なのかと申し上げますと 収益の最大化は これらの内容・実務を確認し ご自身で 行える事はやる！
自身でできないこと。時間がかかってしまう事。などは アウトソーシング（外注）し 部分的にお任せする！
金額だけではなく あなたの環境で 変わってきます！
収益最大化の為にも 項目を検討し 自分に合った賃貸運営管理の体系を 決めていきましょう。
賃貸運営管理の内容。１３項目。
２．契約関係
３．ｸﾚｰﾑ・相談対応
４．家賃管理
５．退去敷金精算対応
６．鍵の管理
７．簡易修繕
８．定期巡回
９．24時間管理
１０．建物管理
１１．各種設備管理
１２．その他 水道検針・公共料金支払い
１３．納税（確定申告等）
この中で 自分でできることは 何か考えてみてください。
ご自身では 難しいところのみ アウトソーシング（外注）を検討することで収益を含め 収益最大化のになる 成功パターンを実施していきましょう！
先の項目で内容が わかる方は 下記の内容詳細は読み流す程度で問題ないので 参考程度に見てください。
賃貸運営管理の内容 詳細！説明します。
１．入居者募集
ご自身で管理される場合：
不動産屋さん（仲介業者さん）を廻り 募集資料をもって 募集条件を 周知して頂き 募集をお願いする。
店頭での募集チラシ表示も有効です！
情報誌掲載・フランチャイズ加盟店間での情報共有依頼など。
学校訪問・企業訪問等も協力頂ける
不動産屋さん（仲介業者さん）もおられます。
大家さんの強い味方 素晴らしい 良い不動産屋さんです！
２．契約関係
ご自身で管理される場合：
■入居者審査
ご自身で 審査基準は 決めて 業者さんに事前に伝えておきましょう。
また 申込条件の最終確認の場所ですので 携わる関係者の皆が 認識相違のないようにここはしっかり 確認しておきましょう。
入居者さんからクレームへ。長く住んで頂く方に対して
物件・大家さん等に対して 悪いイメージからの入居開始。
募集条件の通知不良
無職の方はOKかNGか。生活保護の方はOKかNGか。
高齢者の単身はOKかNGか。シングルマザーはOKかNGか。
親権者の同意があれば未成年者はOKかNGか。
大家さんの経験や入居者さんへ支援したいなど
考えは 様々で リスクヘッジも 色々な手段が
あるので事前に想定し 決めておきましょう。
保証会社加入を依頼する場合（敷金ゼロの募集等では一般的）信販会社系はカード審査 又は 独立系保証会社による信用調査を経て 不良入居者の排除 優良入居者の選別を行なう。
※保証会社さんによっては 審査が甘い。審査が厳しい。など 一長一短ございますので 詳細は違いがありますので それについては別の機会に ご説明致します。
■契約手続き
・契約書・重要事項説明書・覚書等の作成
：契約してからでは遅すぎます！事前確認重要です！
・契約締結
：大家さんは所有者として 契約書へ記名押印します。
・契約金の受領
：基本仲介業者さんが受領し 入居前に 送金して頂く。
・領収書の発行
：振込なのですが 領収書を別途発行の依頼もあります。
・契約書類の保管
：契約書は 入居中／退去時にも必要な資料となりますので 大切に保管しておきましょう。
・鍵の引渡し。
：大家さんで鍵交換する場合は 仲介業者さんへ
基本的には 入居の前日に 渡すようにしましょう。
※早めに渡し 何か不具合が発生した時の 責任所在が
不明確になるため。
契約者さんの保険始期は通常契約日（入居日）
からなので 注意必要です。
３．クレーム・相談対応
長く住んでいただく為にも 迅速な対応（２４時間対応）が重要です。
■特に 入居直後の不具合や問合せの対応次第で このお部屋を 決めてよかった。と感謝頂き 大切にお部屋を 使ってくれる傾向があります。
この感覚・情報は かき消されることが多く 自身で 管理していなければ なかなか伝わってこないのが現実です。。。
対策は！
取組重要です！
４．家賃管理
■集金・入金確認
送金入居者からの家賃入金を月末確認 集計し 未納者の入金確認対応を行う。
■家賃滞納対応
例：保証会社さんに加入頂いていない場合 入居者さんへ 入金確認を行い。未納の場合は 期日設定をし 家賃回収を行う。また 滞納解消を促進する。
例：滞納は 少しずつ支払って頂いているので 言いずらいなど考える大家さんも多くおられますが ゆっくり構えているといつの間にか 夜逃げ・自己破産等にて 回収不可能になった大家さんのお話を伺っております。
滞納回収を行う手段は 多くありますので それについても別の機会にご説明致します。
例：保証会社さんに加入頂しており 入居者さんから入金が無い場合は 保証会社さんへ通知し 入居者さんの代わりにお家賃を お支払いいただく。
５．退去敷金精算対応
■退去立会
退去時現地立会いを行い 原状回復箇所 修繕の必要な箇所の点検を行い。サインを受領する。
■原状回復見積・負担割合算出・作業の発注
退去立会い時等に 点検した 内容に基づき見積作成し 契約書・補修特及びガイドラインを基に負担割合を算出し 大家さん 承諾 後 各施工業者に 作業を発注する。
■敷金精算書作成・敷金返金
入居者さんの敷金から 原状回復にかかる入居者さんの負担金額や未収金等を相殺し 敷金精算書を作成し 了承いたのち後 敷金を返金する。
６．鍵の管理
■交換
新規入居者さんの希望により 鍵の交換を行なう。
入居時費用として 入居者さんから頂く。
キャンペーン等で大家さん負担で対応も 初期費用を抑える手段として採用することも 競合した際には 効果あり！
■保管
部屋毎に鍵の保管を行なう。
※昨今 管理会社の社員が 保管のカギを 使用し犯罪が起こっている事もあり 鍵は 入居者さんしか持っていない管理方法へ 移行している不動産屋さん（管理会社さん）も増えてきている。
７．簡易修繕
■消耗品の交換
共用部分の電球の交換等の簡易な修繕。消火器薬剤の期限確認。など
共用部の電球が切れているなどは 管理・大家さんにとっては リスクの高い不具合です。即対応を心掛けましょう！
暗かったので 転んでケガをする。
暗いだけでは 済ませれません！即対応を心掛けましょう！
８．定期巡回
■定期的に物件を巡回して 異常の有無を確認する。
※異常が確認されたら 即対応を 心掛けましょう。
※定期清掃など依頼している場合は 都度報告を頂きましょう。
９．２４時間管理 ※重要なサービス！
いつでも現地対応チェックで安心を！
■休日・夜間含め ２４時間対応は 入居者さんの安心感につながります！
※コールセンターを採用し 水漏れからカギ開錠 不法駐車等クレーム・設備の故障に対し 迅速に対応する。
管理運営の中でも 重要なサービスです。
ご自身で管理する場合でも この部分だけは 必要な付帯サービスだと考えております。
１０．建物管理
■日常清掃（共用部清掃／敷地内駐車場・ゴミステーション清掃など）
■定期清掃（共用部高圧洗浄・植木剪定等）
■大規模修繕計画（外壁塗装・屋上防水・屋根塗装等）
１１．各種設備管理（法定点検等）
■エレベータ―点検／消防設備点検／受水槽・高架水槽点検（１０㎥以上法定点検義務あり）／浄化槽定期点検／給水ポンプ・増圧ポンプ点検
１２．その他 水道検針・電気上下水道等公共料金支払い
■水道局管轄でない個別メータの検針・料金按分徴収。
共用部の電気水道代の支払い。
※散水栓など 不要の場合は 閉栓や施錠の検討必要。
（洗車等 無断使用の可能性もある。また 定期清掃用及び植栽に
水が必要の可能性あり）
１３．納税（確定申告等）
■確定申告等 税理士さんへ依頼し 適切な修繕時期等 検討頂き助言を受ける必要あり。
１４．立退き訴訟等（ 番外編 ）
■顧問弁護士さん等に 相談しながら 進めた案件多数あり。
相談することで より良い方向へ導いて頂けるので助かります。
収益最大化の第一歩 検討することから始まります。
※収益の最大化は 個々の置かれている状況により変わりますので まずは 検討してみることをお勧めします。
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