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不動産投資が危険と思われている所以はここにある！決して情報としては 嘘でない家賃等が記載されているレントロール。近い将来のレントロールを事前に検討しておくことで リスクがリスクでなくなります。『 収益物件の購入検討 レントロールの将来性が重要 』これを読んで 実施頂いた大家さんは 近い将来の賃貸収益を 知っておくことで不安が少なくなりますので 不動産賃貸運営を楽しむ方法として 活用頂ければ幸いです。
収益物件の購入検討 レントロールの将来性が重要
収益物件の購入時 収益還元法にて 表面利回りで 不動産価格が査定されています。
売買資料の一つの資料のレントロールを鵜吞みにすると危険な理由は 『 レントロールの将来性 』にあります。
レントロールの将来性については 賃貸の入居者さんが都度入替るたびに 総収益が下がっていく事を事前に想定し 収益物件を購入していることが重要です。
購入時の賃料相場で レントロールを自ら作成し 失敗しない物件購入 賃貸運営に役立てて頂くために 掘下げて お伝えしていきます。
相場賃料を 確認する際にも 誰に相談するべきなのかも含め 参考にして頂ければ幸いです。
レントロールの将来性
収益物件の購入検討は 購入予定価格で 提示された収益などを検討し 銀行のいろいろな審査基準から 融資等の審査をおこなって 銀行の審査が通ったので 問題なし購入しよう！と考えるのは 少し危険です。
物件単体の家賃収入で 融資期間の返済が大丈夫と銀行からお墨付きを頂いたわけではありません。なぜならば 家賃収入は減少することを前提としているか。家賃収入の減少しない対策が思い描けているかが重要です。
少しでも 将来の 家賃下落のリスクを減らしましょう。
結論としては 提示されたレントロールを基にした収益還元法の 利回りだけでの見極めの危険な理由は 『 レントロールの将来性 』にあります。
数年で 想定していた 家賃の総収入が 下がってしまっては 問題ですよね。
一般的な賃料設定
新築時等含め 賃料設定の一般的な 考え方を お伝えしますので レントロールの精査 見直しの際に お役立て頂ければ幸いです。
相場賃料より 戸当たり ３，０００円／月程度は 高めに 新築プレミアム的な価格が設定されている場合が多いです。
同じフロア― 同じ間取り（左右対称含む） 同じ平米数 同じ方位 であれば 同賃料で設定されています。※角部屋を除く。
１フロア― 上がる毎に 戸当たり １，０００円／月程度 増額されています。
逆にワンフロア―下がると 減額されていると言うことになります。
※階数が多いと ２フロアー毎に 賃料変更していることもあります。
角部屋と中部屋の 賃料の差額は
角部屋が 戸当たり １，０００円／月程度 増額されています。
２フロアーごとに 賃料を変更する場合もあります。
最上階は プレミアム価格で 数千円／月・戸程度増額することもあります。
４階は １階や３階と同じ賃料設定にする場合があります。
防犯上 外部から侵入されるイメージがあるので 賃料の設定を低くすることがあります。
※ベランダから侵入できないように対策を施されているのはこれらの対策です。
レントロールの算出方法
中古の収益物件だと レントロールの賃料に差が 確認されると思いますが 直近に契約されている価格が 現状の相場に近い金額だと考えます。
わたしが 購入検討をされている方に対しては 購入検討物件の購入時の家賃相場を １年１．０％の家賃下落率で算出して 総入れ替えした際のレントロールで 収支シュミレーションを行っています。
家賃の総収入を出来る限り 大家さんの安全サイドでシュミレーションすることで 購入が失敗だったということはなくなりますので 賃貸の家賃相場が算出できることが 購入時の価格交渉や購入後の運営時のリスク回避にとっても 一番大切だと考えております。
レントロールに必要な情報
レントロールは 精査できる内容で 受領しましょう。
精査に必要は情報は これです。
物件のお部屋各々の
『 賃料等（賃料+共益費） 』『 階数 』『 部屋番号 』『 間取り 』『 広さ 』『 方位 』を レントロールの情報に 加えてもらいましょう。※通常預かり敷金等も記載いただいております。
【 その他必要な資料 】
『 各階平面図 』『 隣接建物等の状況：日当たり等確認するため 』『 お部屋に対しての駐車場の数：駐車場が必須のエリアの場合考慮必要なため 』
レントロールの見直し
一斉に全戸入替えの可能性は ほぼないのですが 総入れ替えの時の総収入を査定しておくことで 購入直後に 収益が減ってしまって 先が不安と言う状態を避けることができると考えております。
この『 現在の募集賃料（相場賃料） 』の算出が重要ですので 今一度 確認しておきましょう。
現在の募集賃料（相場賃料）の算出の考え方は 本稿のフォロー記事として 下記リンクにて ご覧ください。
②『 平均賃料 』から先に述べた『 一般的な賃料設定 』を参考に レントロールを作成します。：次回募集賃料の資料にもなります。
③総収益を算出します。この金額から利回りや売買代金を確認することが大切です。
参考に レントロールの金額イメージを作成してみました。
『 相場の見直し時のレントロール 』の資料で 注意すべき点を 比較しております。
①購入時のレントロールを見ると 違和感があるのが 『 赤色枠の５８，０００円 』です。
※この金額の理由は 建築当初からのご入居 または長く住んで頂いている入居者さんの可能性が高く 相場より 高いので 入替え時に 金額ダウンが大きいです。
※入居が直近であれば 利回りを高く見せるために 高い賃料で募集し 仲介業者さんの力を借りて 入居頂いている可能性があります。
②購入時のレントロールを見ると 違和感があるのが 『 紫色枠の４３，０００円 』です。
※この金額の理由は 売買に伴って 早期に満室にするために 相場より安く募集し 入居頂いている可能性があります。
※相場より 安すぎる場合は 事故物件等の可能性もありますので 確認することが必要です。
③見直しで 利回りが１０％であったものが ９．７７％となっております。
※月額３０，０００円/月・棟もの差額が想定されます。
※売買価格に 換算すると ３６０万円程度の差額が生まれます。
相場の確認で大切な2つの視点
購入時の運営想定が狂ってしまう点に 『 レントロールの将来性 』の確認があまく 物件の収益の見込みが悪化することにあります。
相場を確認する際には 『 大きく２つの視点がある 』ことを認識しておきましょう。
なぜなら
・賃貸仲介は 決めやすい価格設定にしたい。『 決め物化へ 』
・建築や売買は 賃料設定が高いと建築費や購入価格に対して 利回りが高くなるので 売買価格や建築費など 割安感を出したい為です。『 実際に決まる家賃設定でない場合あり 』
実際に 建築業者さんなどから 賃貸仲介へ査定依頼がある時には 決めやすい賃料ではなく 『 ＭＡＸいくらなら決めれるか 』を要求されて レントロールが作成される傾向にあります。
これら ２つの視点がある事を知り 基準となる相場賃料の確認に 高い賃料の意見・安い賃料の意見を取り入れ 自身の基準を 確定しましょう。
