Enjoy 満室 life. 楽しい満室生活を！
本質的に 健全な賃貸運営は 入居者さんの入替が少なく 満室に近い運営を行い 必要な経費を 最小限で抑える。そして 入居者さんに 出来るだけ長く ご入居頂くために 快適な空間・対応を継続して 提供していく事が 重要と考えております。
今回は 空室の状況を 健康管理の一部として 深掘りして 満室運営へ向け 空室のお部屋付の考え方を お伝えしてまいります。
賃 貸 運 営 の 心 が け
物件には 物件ごとの 良い点！ 改善点！ が必ずあります！
空室が決まらない状況は 物件等に 原因があり その原因を調査し 決まらない原因が分かれば 対処する！対策方法も費用を含め検討が必要で 順番に対策を実施し 結果を確認する。
この繰り返しが 満室運営の秘訣となりますので 常に 空室になった際の検討対応を含め 事前準備しておくことが重要です。
なぜ 空室は決まらないのか。
今回は 以前 不動産管理業に従事していた際に 地方銀行にて セミナー講師をさせて頂いた『なぜ空室は決まらないのか！』について お話しさせて頂いた内容を 少しアレンジしてみましたので ご紹介させて頂きます。
賃貸管理運営で こんな経験するはずです。
お部屋が決まらないけど。。。
でも 周辺の物件も決まってないから大丈夫！
そんなことを 自分に言い聞かせ 長期間の空室へ その後 退去が続き
満室へは ほど遠い状況へ そんな 辛いつらい経験が。。。
これから 大家さんになる方も 同じつらい経験をしないように 賃貸管理は 健康管理と同じという考え方を お伝え致します。
空室の対策は 最適な時に 最適な空室対策が重要です。
対策はできる限り早い対応をすることに 越したことはありません。
管理会社さん 仲介業者さん 知り合いの方から 改善点等 教えて頂いたら とりあえず実施しましょう！
Umm…?
ちょっと お待ちください！
なぜ 提案頂いた改善が 今必要か 質問 理解し 判断しましたか。
必要なことを必要とされるタイミングで対策を行わないと お部屋付けには必要とされていない価値向上に費用を掛けてしまったり せっかくの申込みの 機会を逃してしまう 可能性があります。
決まらない理由が はっきり判らない状況での 対策は危険です。
収益最大化の最大の敵です。
賃貸管理運営は 体調管理や健康管理と同じ！
空室は診察が必要な病気です。
物件には 物件ごとの 良い点！ 改善点！ が必ずあります！
例えば 空室が決まらない状況を
物件が病気にかかっている状態とします。
そして その病気を治すためには
①まず 何が原因か問診診察（調査）する。
②病気の原因（決まらない理由）がわかれば、薬を投与（対策）する。
③治療費・薬代（広告費・修繕費用）が高い場合はジェネリック薬品等。
（知恵をしぼり安価な代替え材料・工法の採用）を検討する。
④改善されない場合は、再度調査し、治る（決まる）まで治療を続ける。
⑤ ①～④のサイクルを常に回転させる。
この考え方を 実践すれば 病気とは無縁の健康な状態 無駄のない満室経営が実現できます。
賃貸管理運営は 健康管理と同じと言う ゆえんは こんな考え方から 発想しています。
少し具体的に 決まらない理由の代表例
ここでは ３点にしぼってお話します。
①空室の情報が周知されていない。
②入居者が求めるニーズとの認識相違
③空室がきまるイメージがわかない
どうすれば これら３点の問題点を 確認できるのか 考えられる事は すべて調査し 情報を収集して 病気の原因を突き止めましょう！
空室の情報が周知されていない。
管理会社さんや仲介業者さんへ お部屋付けの依頼して 聞いて確認しているので 大丈夫！
それでは 確認したことには なりません。
あくまでも お部屋探しをしている方に 自分の空室のお部屋 物件が募集 掲載されていることが 最低条件 必要です。
そこで 考えてみましょう！
実際に お部屋を探されている方は
どのように物件を 探されているか。
どこから情報を得ているのか。
どのようにお問合せし 物件を内覧しているのか。
ご察しの通り 答えは
インターネット（WEB）から情報を得ています。
情報公開は 仲介業者さんが 賃貸募集等の情報のサイトへ 掲載することで 公開されています。
そこで重要なのが ご自身の空室物件が 掲載されているか！
数ある賃貸物件の中 賃貸募集の情報サイトに 掲載されていなければ
残念ながら その先の空室対策は なんの意味もなしません。
まずは ご自身の物件名を Googleなどの検索まどに 入力し 検索してみてください。
依頼している条件で 表示されましたか？
検索で出てくれば 第一段階は 通過です。
おめでとうございます！
次に 賃貸募集の情報サイトは 多数存在しますが その中でも ＣＭなどでも広告をしているような有力な賃貸情報サイトには 最低限 掲載してもらうように行動しましょう。
基本的には 仲介業者さんは お部屋付け契約締結時 入居者さんから 仲介にかかわる成功報酬で 仲介手数料として０．５ヶ月から１．０ヶ月分を受領するので 広告等にかかる広告料は 無料で行っている事が多いので 協力頂ける仲介業者さんを数件の業者さんに依頼しましょう。
協力頂けるwin-winな仲介業者さんって ありがたい存在です。
※掲載の写真や内容など 業者さんによって異なるので ３社程度の業者さんに 依頼することをお勧めします。
※空室情報は サイト側が２週間程度で 情報更新を行っているので 物件情報が掲載落ちしていないか 確認しましょう。
確認は 自分で簡単に行える！
先ほど記述の検索作業だけなので 他人任せにしないで しっかり 自分で行いましょう。
そうすることで 他の競合物件や賃料等の掲載方法など 決めるための募集条件等を 的確に修正提案できる！
スキルが自然と身についていきます。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
『 賃貸情報サイトの掲載 優先順位 』
入居者が求めるニーズとの認識相違は こんなところから発生。
修繕業者さんの意見や管理会社さん知り合いの家主さんの意見は ありがたい情報で 検討する上では 欠かすことはできません。
そこで プラスしたい内容は 提案頂いた 作りたい想像しているお部屋が いま お部屋を探されている方の 理想の物件になっているのか。
何と比べて理想の物件と判断するのかを 知り判断することが重要です。
入居者さんの求めるニーズの確認は 直接仲介をしている 現場の営業マンの方の率直な意見が 欲しいところです。
所有物件のライバル物件はどこにあって 何が負けているかを知ることで どのようにしたら勝てるのか 答えが見つかります。
■こんなライバル物件があったのか！
比較された時の 少しの差が 満室へのカギ！
『 先手必勝の優位性 』
例： 築年数が古く賃料は少し高いのに 決まった！
→清潔感のあるリフォーム済みで内覧可能 / 共用部がきれい / 内覧時空室の室内状況が良好 / 設備が充実していた / ゴミ捨て場や掲示板が荒れた感じがなかった など…
例： 充実した設備がなく賃料は少し高いのに 決まった！
→初期費用が安かった / 賃料減額交渉の了承決断をした / 要望で設備設置する募集をしていた / など…
分析し対策を打てば お部屋は決まります！
仲介担当者に力を与える『仲介力』を発揮して頂く バランスも重要ですので その方法なども 随時お伝えして行きます。
本稿のフォロー記事として 公開しています。
あわせて 下記リンクにて ご覧ください。
『 お前にできない。なんて絶対 誰にも言わせるな。 』
空室がきまるイメージがわかない方は 成功事例の入手と活用を！
仲介業者さんとのコミュニケーションから 伝授頂くのが 理想的です！ が 大家さん目線で ご自身の物件の為だけに 対応頂ける担当の方との出会いは 少し難しい点もあるかと思います。
そこで 長い間 数多く所有されている 家主さんは いろいろな空室対策を 行っているので 復習的な内容になるかと思いますが 自身の所有物件では 経験できない対応で １万数千戸の管理を 十数年経験した中で 少しでも 参考になればと考え お部屋探しの方 仲介現場の最前線から 実際に聞いてみた。
■こんな物件があったら決まる！
■こんな募集をしたら決まった！
例： 連帯保証人無し / 賃料に込み募集でお得感 / 初期費用（入居時に必要な費用）が安い物件 / 条件面で融通がきく物件 / 期間限定キャンペーンを行った物件 など…
成功事例を知ることでイメージの改善をしていきましょう。
物件に力を与える『物件力』『募集条件』が必要な場合と
仲介担当者に力を与える『仲介力』を発揮して頂く
バランスも重要ですので その方法なども 随時お伝えして行きます。
物件を病気とは無縁の健康な状態にする。
ご自身の空室物件が掲載されているか。
所有物件とライバル物件のニーズとの差を明確にしよう。
イメージがわかない場合は成功事例を知りましょう。
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